Выкуп неустойки по ДДУ

Выкуп неустойки по ДДУ – процедура, при которой право на такую компенсацию продается юридическому лицу. В соответствии с ФЗ № 214 граждане, совершившие покупку квартиры по ДДУ, могут потребовать с застройщика неустойку. Но получить возмещение можно далеко не всегда, так как у застройщика на счетах может просто не оказаться средств или он был объявлен банкротом. Одним из вариантов решения такого вопроса является продажа неустойки по ДДУ юридическому лицу, что для дольщика может иметь определенные выгоды.

Случаев, при которых дольщик не может получить неустойку, множество. Чаще всего – это отсутствие у девелопера средств на счетах или процедура банкротства застройщика. В этом случае выкуп будет одним из вариантов, как получить возмещение убытков.

Особенности продажи неустойки

Схема передачи прав на компенсацию достаточно простая и выглядит следующим образом:

покупатель квартиры продает неустойку юридическому лицу, заключая соответствующий договор цессии;
компания, выкупившая это право, выставляет иск девелоперу, получая средства в соответствии с требованиями через суд;
с дольщиком расчет производится или сразу при заключении сделки, или после получения средств с девелопера.

Для гражданина, купившего квартиру на условиях ДДУ, заключение сделки по цессии имеет ряд преимуществ. Расчет в большинстве случаев производится сразу. Хотя сумма будет меньше той, которую можно получить от строительной компании, деньги можно получить после подписания бумаг, а не ждать, когда застройщик их выплатит.

Условия продажи неустойки

Выкуп прав на неустойку осуществляется на основании договора долевого строительства. В соответствии с законом № 214 нет запрета на подобные сделки, хотя они также и не предусмотрены в виде отдельных прав требования.

Сама сделка носит название цессии, она отвечает нормам права, поэтому все равно признается законной, то есть подлежит регистрации в Росреестре при соблюдении определенных условий:

передаваемые права должны принадлежать изначально дольщику, выкупу подлежит только тот объем прав, которым он непосредственно владеет;
продавец отвечает за подлинность продаваемых прав, но не несет ответственности за действия застройщика и отказ в компенсации;
передаваемые права ранее не были никому проданы;
в договоре цессии необходимо наличие ссылок на основной ДДУ, указание условий и предмета сделки;
после подписания цессии следует обязательно уведомить застройщика, что кредитор в договоре изменился;
переуступать права с регистрацией договора можно в любой момент до подписания передаточного акта на жилье;
законодательством не предусмотрено обязательно наличие согласия застройщика на передачу права компенсации, однако в случае наличия этого пункта в ДДУ, следует такое согласие получить (если его не будет, девелопер может оспорить сделку в дальнейшем);
дольщик обязан предоставить покупателю всю информацию, необходимую для выкупа.

В некоторых случаях в ДДУ присутствует пункт, где указано, что дольщик не может передавать права на штрафы, пени и другие варианты компенсации. Это не является препятствием к заключению договора.

Доступна ли продажа неустойки после подписания акта передачи?

Для многих дольщиков важен вопрос, возможен ли выкуп прав на компенсацию, если положения самого договора выполнены и акт передачи подписан. К примеру, такая ситуация может быть, если жилье передано, но намного позже установленной в договоре даты. При этом дольщик никаких соглашений о продлении сроков не подписывал, то есть имеется нарушение федерального закона. Неустойку можно получить и в этом случае. Однако тут имеются некоторые нюансы выкупа, в частности, связанные с условиями ДДУ.

В соответствии с принятыми нормами срок давности выкупа компенсации по таким договорам долевого участия составляет 3 года. В течение всего этого времени дольщик имеет право продать права на неустойку. Мы готовы выкупить такие права в Москве, при этом вы получите все преимущества такой сделки. Больше не надо будет тратить время и средства на выбивание денег с застройщика, а сама сделка полностью соответствует ст. 382 ГК РФ.

Также надо учитывать, что обычно неустойки выкупают до подписания актов, так как в соответствии с ФЗ после передачи квартиры дольщику и подписания им акта обязанности застройщика считаются выполненными полностью. Поэтому договоры цессии, заключаемые после этого, в Росреестре не регистрируются.

Положения договора цессии

Законодательством не установлена единая форма договора, поэтому при продаже дольщику предлагают подписание договора по форме, предусмотренной в той компании, которой продаются права на неустойку.

Но имеются основные положения договора цессии:

дата, место заключения подобного договора;
данные о цессионарии и цеденте, то есть участниках сделки;
описание предмета договора по продаже права на неустойку по ДДУ, указание сведений о причине передачи права требования неустойки, период просрочки, общий размер компенсации и пени, подлежащей выплате, цена уступки;
все документы, предоставляемые цедентом при заключении сделки;
описания ответственности, обязанностей и прав сторон;
адреса, реквизиты, подписи сторон, заключающих договор о продаже неустойки с застройщика.

Перед тем, как заключать подобный договор в Москве, рекомендуется проконсультироваться у юриста, основной специализацией которого является сфера недвижимости. Также необходимо помнить, что компания перед тем, как заключить договор о продаже неустойки, выполнит полную проверку застройщика и его финансового состояния. Если в ходе такой проверки будет выявлено, что застройщик не имеет средств и находится в состоянии банкротства, в большинстве случаев заключение договора не состоится. В этом случае дольщик должен будет самостоятельно заниматься взысканием неустойки.

В любом случае перед тем, как начинать любые процедуры, рекомендуется получить бесплатную консультацию, которую в Москве могут предоставить юристы, работающие в данной области. Мы также предоставляем подобные консультации по телефону +7 916-769-50-50.

Дистанционное юридическое обслуживание

Вы сканируете либо фотографируете документы (приложение на смартфон FastScanner вам в помощь) и направляете нам по e-mail: info@maxpravo.ru
Мы их анализируем и сообщаем о своей готовности представлять ваши интересы. Согласовываем стоимость услуг, направляем договор и образец доверенности для нотариального заверения.
Наш сотрудник привозит вам подписанный договор, забирает доверенность, оплату по договору, подписанный вами экземпляр договора, документы по описи и выдает приходный ордер, подтверждающий оплату.
Наши юристы предпринимают все действия, предусмотренные договором, для получения денежных средств с Ответчика. О движении дела вы будете проинформированы по SMS либо по e-mail.