1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. На что обратить внимание в договоре ДДУ

На что обратить внимание в договоре ДДУ при его подписании? Договор долевого участия в строительстве является документом, заключаем между двумя сторонами – покупателем и компанией застройщиком. Первый обязуется передать указанную в договоре сумму денег в виде оплаты за будущую квартиру. Второй обязуется завершить в срок строительство и передать покупателю квартиру с определенными характеристиками.

Особенностью договора долевого участия является то, что объектом продаж выступает еще не существующая недвижимость, то есть квартира в строящемся доме. В соответствии с нормами федерального закона такие сделки контролируются все договора подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Но это не исключает проверки не только объекта недвижимости или застройщика, но и положений самого ДДУ. Перед тем, как подписывать бумаги, необходимо внимательно ознакомиться со всеми его положениями. Это касается цены договора, сроков сдачи и ввода дома в эксплуатацию, условия передачи квартиры по ДДУ. Подобное отношение поможет избежать многих неприятностей после сдачи дома, в том числе, связанных с задержками строительства.

Зачем нужен ДДУ?

Перед тем, как решить вопросы, на что обратить внимание при заключении ДДУ, надо понять, при каких условиях требуется именно такой документ. Необходимо понимать, что при заключении сделки фактически осуществляется не покупка квартиры, а оформляется соглашение между застройщиком и покупателем. Первый принимает на себя обязательство по выполнению и завершению строительства. Вторая сторона договора обязуется выплатить установленную сумму денег, после сдачи дома – принять квартиру в определенные сроки.

Если вы покупаете квартиру по ДДУ, надо соблюсти шесть базовых этапов:

• подготовить пакет документации;
• подписать договор с указанием участников долевого строительства;
• пройти процедуру регистрации договора в Росреестре;
• перечислить стоимости квартиры (доступна покупка по разным схемам, включая ипотеку);
• после завершения строительства многоквартирного дома надо принять квартиру, получить ключи и подписать акт приемки;
• зарегистрировать право собственности на жилье.

Но перед тем, как подписать ДДУ, надо тщательно изучить все условия договора. На этом этапе возможно привлечение юриста, в том числе, для проверки застройщика. Информацию о девелопере можно получить на сайте, посмотреть, какое количество объектов уже сдано, соблюдаются ли сроки сдачи, по всем домам имеются разрешения на ввод в эксплуатацию.

Преимущества подписания договора долевого участия:

• юридическая и государственная защита, деньги по ДДУ передаются застройщику исключительно после сдачи объекта, до этого они находятся на специальном счете банка;
• стоимость «с котлована» или на любом этапе строительства будет ниже, чем в уже сданной новостройке;
• контроль соблюдения строительных норм, квартира передается покупателю только после получения домом разрешения на ввод;
• защита и по ДДУ и застройщика, и покупателя, в том числе, от мошенничества;
• при продаже покупатель получает защиту от нарушения сроков сдачи – если они затягиваются, человек может получить компенсацию (ее размеры обычно указываются в ДДУ);
• при нарушении прав одной из сторон сделку можно расторгнуть договор с возвратом всех средств, находящихся на специальном счете в банке;
• установлен гарантийный сроки сдачи и ввода дома в эксплуатацию, кроме того, не позже пятого года после сдачи застройщик обязан устранить все недостатки объекта, если они были выявлены;
• доступна переуступка прав, то есть квартиру можно продать другому лицу.

Но у системы продажи квартир по ДДУ имеются и некоторые недостатки:

• сроки строительства обычно составляют не меньше года-двух, все зависит от того, на какой стадии находится объект, то есть получить квартиру сразу в день сделки не получится;
• проектная декларация на этапе строительства может быть изменена в одностороннем порядке, главное, чтобы соблюдались все технические нормы и правила безопасности;
• акт приемки-передачи необходимо подписать в строго установленные сроки;
• при расторжении договора покупатель получает ту сумму, которая находится на счету, но из-за наблюдающейся инфляции за эти средства уже не всегда можно будет купить равноценную квартиру.

Имеется ряд факторов, на которые надо обязательно обратить внимание при приобретении недвижимости на условия долевого участия.

При заключении договора у компании-застройщика должны быть:

1. Наличие специального разрешения на проведение строительства многоквартирного дома. Кроме этого, должна быть в наличии проектная декларация, полный пакет документов на аренду или право собственности на участок, где проводятся работы. Такой проект строительных работ должен быть согласован с местной администрацией. В самом договоре необходимо упоминание о доме и его расположении, этаже, строительном номере квартиры, ее площади, указание, сколько она стоит на момент подписания ДДУ.
2. Средства по продаже договора долевого участия поступают на эскроу-счет в банке, где они блокируются до момента, пока дом не сдан. Некоторые девелоперы работают по старой схеме, то есть имеют право на продажу без размещения денег на счетах указанного типа. В этом случае покупатель обязан обзнакомиться с ЗОСК (заключение о соответствии критериям).
3. Надежный застройщик имеет аккредитацию в крупных кредитных организациях и надежных больших банках. Перед подписанием рекомендуется проверить данные об инвесторах.
4. На сайте Единой информационной системы можно проверить информацию о застройщике. Она доступна в электронном виде, включает в себя сведения о дате регистрации, всех объектах, в том числе завершенных. Также можно воспользоваться едиными информационными порталами, где собраны данные о застройщиках, например, Наш.Дом.рф.

При подписании ДДУ дольщик должен обратить внимание на следующие моменты:

• наличие адреса объекта, где проводится строительство;
• номер участка, где строится дом;
• этажность строения, наличие разрешения на возведение дома с конкретным количеством этажей;
• наличие полной информации о компании, выполняющей работы;
• предоставление дольщику такой информации, как этаж, номер квартиры, планировочные решения, высота потолков, наличие лоджии или балкона, общая площадь (последний параметр при сдаче может быть изменен);
• особенности сделки (покупка в ипотеку, за счет средств маткапитала и иное);
• цена за один квадратный метр и общая стоимость квартиры;
• сроки гарантии;
• сроки приемки после сдачи дома;
• специальные условия (при их наличии).

Дольщики при подписании ДДУ должны получить представление о том, где точно находится дом, каким является его расположение на участке, кто занимается прокладкой коммуникаций и будет ответственным за их дальнейшее функционирование.

Какие документы нужны при подписании договора

Для подписания ДДУ необходимо соблюсти ряд требований, среди них подготовка пакета документов. Самым простым вариантом является тот случай, когда квартира покупается для себя и сразу оплачивается. В этом случае при заключении договора от покупателя требуется только паспорт. При наличии супруга нужно предоставить его согласие на покупку, добавить к пакету свидетельство о браке.

При покупке в ипотеку схема сложнее, необходимо получить одобрение на кредит, подготовить документы для банка. В каждом конкретном случае условия могут изменяться, что требует предварительного ознакомления с ними.

Некоторые застройщики предлагают рассрочку. Пакет дополнительных документов и условия такой сделки различаются, они зависят от компании-девелопера, его требований к покупателям и многих других факторов.

Особенности проверки ДДУ

Как провести проверку ДДУ и на что обращать внимание? Внешне такой договор выглядит, как обычный, но с указанием того, что квартира покупается на условиях долевого участия. Надо тщательно проверить все экземпляры, обратить внимание на то, что они должны иметь одинаковые пункты. Если нет уверенности, лучше проконсультироваться у юриста. Он укажет, на что обращать внимание, проверит все бумаги перед тем, как дольщик их подписывает.

В ДДУ, заключаемом с надежным, проверенным застройщиком, должно содержаться:

• общая стоимость жилья на момент подписания;
• дата сдачи (обычно указывает не месяц и год, а год и квартал, тот есть у девелопера имеется запас в три месяца);
• строительный адрес;
• номер участка по кадастру;
• этаж, поэтажные планы, строительный номер квартиры;
• планировочные решения с указанием высоты потолков, расположением окон, дверных проемов, жилых комнат и мокрых зон, балконов.

Также при заключении в договоре должны быть указаны такие данные:

• гарантия – на квартиру пят лет, на инженерные коммуникации – три года;
• страхование ответственности перед дольщиком;
• полные реквизиты компании-девелопера;
• паспортные данные покупателя.

Обязательно указываются размеры компенсации, если площадь жилья изменилась, были нарушены сроки сдачи в эксплуатацию. Некоторые девелоперы указывают, в какие сроки можно получить ключи. У надежной компании это происходит максимально быстро, обычно дольщикам предлагается удобный график посещения объекта, проверки и подписания акта приемки-передачи. Но некоторые предусматривают, что после сдачи дома до получения ключей может пройти год-полтора. На этот момент следует обязательно обратит внимание.

Еще одним моментом, имеющим значение для заключения ДДУ, является площадь жилья. Из-за особенностей технологии строительств вероятны небольшие расхождения в площади, указанной в планах, и реальной. Обычно разница малая, при уменьшении покупатель имеет право на компенсацию, если размеры квартиры стали больше – надо доплатить сумму по цене, указанной в договоре. Редко такие значения разницы большие, чаще всего подобные условия сразу отражаются в договоре и не являются предметом дальнейших споров. Хотя полностью исключить все проблемы нельзя, поэтому перед подписанием следует внимательно прочитать договор, сразу обсудить все спорные моменты.