Что такое ЭСКРОУ счет для покупки жилья
Что такое ЭСКРОУ счет для покупки жилья и для чего он необходим? Это особый счет, который можно открыть в банке при заключении договора долевого участия в строительстве. Средства на приобретение квартиры при этом поступают не застройщику, а аккумулируются на специальном счете ДДУ ЭСКРОУ. Там они находятся до выполнения одной из сторон сделки своих обязательств, в частности, до сдачи дома и получения права собственности на жилье.
Новая схема действует с июля 2019 года, она призвана обезопасить покупателя и гарантировать, что он получить жилье в строящемся доме после его сдачи. То есть застройщик сможет получить денежные средства и пользоваться ими исключительно после завершения процесса строительства. При этом проценты по такому вкладу не начисляются, банк не получает никакого вознаграждения.
Схема использования ЭСКРОУ счетов: для чего она нужна
Для чего нужен договор долевого участия с ЭСКРОУ счетом? Это один из инструментов страхования покупателя от рисков не получить квартиру после завершения строительства. Сумма на ЭСКРОУ-счетах замораживается, воспользоваться этими деньгами или снять их застройщик может только в случае завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и передачи дольщикам жилья. Банк при этом выступает в роли эскроу-агента, получатель – бенефициара, а покупатель – депонента.
Банк при открытии подтверждает факт того, что финансы поступили. Для того, чтобы бенефициар их получил, он должен предоставить документы, удостоверяющие факт выполнения условий сделки. До этого момента официальным владельцем денег является участник долевого участия, однако снять или использовать деньги он не может.
Такая система работает достаточно просто. Заключая договор долевого участия с ЭСКРОУ-счетом, продавец и покупатель обсуждают условия сделки, после чего застройщик подтверждает, что квартира, выставляемая на продажу, других собственников не имеет. Покупатель принимает на себя обязательно своевременно внести средства, после чего все документы подписываются.
Общая схема сделки при этом выглядит следующим образом:
- открытие и внесение денег в установленной сумме;
- временная блокировка средств;
- предоставление банку выписки ЕГРН о том, что жилье получило нового собственника;
- перевод средств продавцу.
Никаких комиссий за пополнение или снятие денег не предусмотрено, но банк имеет право требовать вознаграждение. Его цена обычно указывается в договоре или рассчитывается на основе средних значений. Других вознаграждений агент требовать не имеет права.
Такая схема отличается от остальных тем, что покупатель и продавец защищены в равной степени. Сегодня не редкостью является ситуация, при которой у застройщика нет средств для достройки дома, то есть покупатель может не дождаться своего жилья. При этом необходимая сумма выплачена, получить ее практически нет шансов. С открытием подобных счетов риски минимальные, девелопер получит средства только после передачи прав собственности, то есть разница очевидна. Использовать деньги можно исключительно после выполнения условий договора долевого участия.
В соответствии с действующими статьями законодательства все застройщики с 2019 года могут использовать на строительство только те средства, которые они берут в банках на определенных условиях, обычно по специальным кредитам. Преимуществ открытия ЭСКРОУ при этом множество:
В соответствии с действующими статьями законодательства все застройщики с 2019 года могут использовать на строительство только те средства, которые они берут в банках на определенных условиях, обычно по специальным кредитам.
Преимуществ открытия ЭСКРОУ при этом множество:
- бенефициар гарантированно получить всю сумму после выполнения обязательств;
- покупка для клиента также защищена, если девелопер не выполнил обязательства, деньги можно вернуть;
- можно расторгнуть, если ДДУ расторгается;
- в качестве доказательства совершенной покупки можно использовать разные документы, перечень которых определяется сторонами сделки, а не банком;
- открытие бесплатное, деньги страхуются от потери, арестовать их нельзя.
Минусами подобной схемы являются:
- не все финансовые учреждения имеют право быть агентами;
- до перевода бенефициару сумма заблокирована, ее возврат доступен исключительно при расторжении ДДУ;
- проценты не начисляются, то есть вклад не приносит доход;
- у некоторых банков имеются требования к открытию счета – до0,7-1% от суммы, но платит ее обычно застройщик, а не покупатель.
Особенности заключения сделки с использованием ЭСКРОУ счета
Разница между подобной схемой и обычной покупкой недвижимости значительная. Общие черты – это то, что сделка заключается на этапе «котлована», проектного решения или строительства, то есть при долевом участии полноценного, сданного в эксплуатацию объекта еще нет. Различия заключаются в гарантиях, что средства застройщик получит только после сдачи дома и передачи жилья. При этом договор ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре, что выступает в качестве дополнительной гарантии.
Для открытия ЭСКРОУ требуется трехстороннее соглашение, которое заключается между продавцом, покупателем и финансовым учреждением. Содержание договора гибкое, его можно менять в зависимости от условий и согласований между участниками. При необходимости одна из сторон имеет права внести изменения до подписания бумаг.
Чтобы заключить такую сделку нужен минимальный пакет, включающий в себя заявление на открытие ЭСКРОУ, любой документ, подтверждающий личность депонента. Остальные справки не относятся к обязательным, но могут быть потребованы банком. Если счет открывает юрлицо, дополнительно надо предоставить копию учредительного документа, для ИП нужна копия личного паспорта, справка из налоговой и бухгалтерская отчетность.
Если сделка по ДДУ заключается с использованием кредитных средств, деньги вносит банк, который их предоставляет. Схема выплаты процентов и тела кредита ничем не отличается от стандартной, условия получения финансов бенефициаром также остаются прежними. При этом выбирать банк, где будет открыто ипотечное кредитование, дольщик может самостоятельно, никаких ограничений нет.
Эскроу, банковская ячейка или аккредитив?
Какой вариант оплаты лучше использовать в долевом строительстве – счета ЭСКРОУ, хранение средств в банковских ячейках или аккредитив? Сравним основные показатели и разницу между данными финансовыми инструментами:
| Вариант оплаты | Договор | Ответственность | Возможность досрочного закрытия | Кто получает финансы | Использование для долевого строительства | Страхование рисков |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Аккредитив | При заключении подтверждается Центробанком | На депоненте | Депонент может это сделать в любой момент | Деньги получает то лицо, которое указано в договоре | Нет | Доступно отдельное страхование (заключается еще один договор со страховой компанией) |
| Доступно отдельное страхование (заключается еще один договор со страховой компанией) | Стороны сделки могут вносить любые изменения | На депоненте | Депонент может закрыть счет в любой момент | По переводному аккредитиву или то лицо, которое указывается при подписании договора | Нет | Доступно (заключается отдельный договор со страховщиком) |
| ЭСКРОУ | Стороны сделки могут вносить любые изменения | Несет банк | Доступно только при расторжении ДДУ | Исключительно бенефициар | Является обязательным при заключении ДДУ, но имеются особые исключения | Является обязательным при заключении ДДУ, но имеются особые исключения |
Открываемый эскроу счет при покупке квартиры является дополнительной страховкой того, что покупатель жилья получить квартиру. Кроме того, подобная система платежей может быть использована, если между моментом платежа и передачей необходим большой срок, требуется перерегистрировать объект собственности.
При этом использовать ЭСКРОУ можно в достаточно широкой области:
- при подписании договоров ДДУ;
- для заключения любой рисковой сделки при продаже недвижимости;
- при продаже любых ценных бумаг, бизнеса и других активов;
- во время мировых соглашений в рамках суда;
- при продаже иных объектов, например, авторских прав.
То есть распространенность ЭСКРОУ счетов достаточно большая, это более, чем страхование – это своеобразная гарантия выполнения сторонами всех условий сделки. При этом деньги защищены, банк не получает комиссию за обслуживание такого счета, на вклад не начисляются проценты. Однако при внесении средств может быть истребована сумма за открытие счета – обычно стоимость такой услуги не превышает 1%.
Но при закрытии банковского учреждения или его банкротстве деньги просто переводятся в другие финансовые учреждения. Но максимальная сумма компенсации в этом рисковом случае не превысит 10 000 000 рублей, поэтому выбирать лучше надежные, проверенные банки. К ним относятся Сбербанк, ВТБ и другие, офисы которых имеются не только в Москве, но и практически во всех других городах РФ. Сегодня более 55 банков имеют право на открытие подобных ЭСКРОУ счетов.
