1. Главная
2. /
3. Признание права собственности на недострой

Признание права собственности на объект незавершенного строительства обычно требуется в разных ситуациях. Среди наиболее распространенных – покупка недостроя, участие в ДДУ, строительство частного дома. Основанием для признания права могут стать отказ застройка в завершении и сдаче многоквартирного дома, задержки сдачи объекта, отсутствие некоторых документов и многие другие. Процедура обращения в суд для признания такого права на недвижимые объекты является единой, хотя основания различные. Результатом обращения становится признание права и получение судебного решения, позволяющего оформить право собственности на долю или весь объект.

Когда требуется признание

Все дела, требующие признания прав собственников квартир на условии ДДУ, завершенных или незавершенных объектов, можно разделить на две группы:

• жилые помещения в любых несданных многоквартирных домах, в том числе, приобретенные на условиях ДДУ до завершения возведения здания (такие квартиры находятся в общей долевой собственности инвесторов);
• частные дома и другие индивидуальные сооружения, включая нежилые, находящиеся на стадии возведения или законченного строительства.

Но надо учитывать, что в современной практике и законодательстве точное понятие недостроя отсутствует. В соответствии со ст. 1 п. 10 указано, что незаконченный объект относится к капитальным строениям, ст. 130 определяет такие объекты как недвижимость, а в Постановлении № 25 имеется пункт о том, что все недострои должны, как минимум, иметь завершенный фундамент. Практика также подтверждает, что все такие объекты могут быть признаны собственностью, то есть быть поставленными на кадастр.

С учетом этого недострой (ОНС) признается таковым при выполнении следующих условий:

• наличие завершенного фундамента;
• фактическое существование данного объекта;
• отделение от других строений, находящихся рядом;
• строительный процесс не завершен или остановлен.

Чаще всего такая ситуация касается частных строений, Включая коттеджи, гаражи и прочие. Также признание права собственности на долю может быть необходимо при покупке квартиры по ДДУ. При этом требования к признанию такого права распространяются и на объекты завершенного строительства, но до сдачи здания в эксплуатацию.

Решение вопросов о признании права собственности на объект незавершенного строительства решается в судебном порядке. Для этого существует определенная процедура, которая требует правильно составленного иска с указанием требований, предоставления пакета документов на объект и доказательств владения.

Особенности подачи заявления

Перед тем, как начинать признать право на долю (объект) в незавершенном строительстве или недостроенный дом, необходимо сначала определиться с основаниями обращения и второй стороной, то есть ответчиком. При индивидуальном строительстве такой стороной обычно является администрация, при признании доли в незавершенном строительстве несданного многоквартирного дома – компания-девелопер.

Подобные дела чаще всего рассматриваются судебными органами общей юрисдикции, то есть иски подаются в районные суды по адресу расположения ОНС. Если же недвижимость куплена на условиях ДДУ и компания-застройщик признана финансово несостоятельной, надо обращаться в арбитраж.

Заявление составляется по определенной форме и должно содержать следующую информацию:

• преамбула, то есть наименование документа, данные об ответчике и истце, название судебного органа, предмет обращения, цена иска;
• основная часть с описанием события, ссылками на законы, которые используются в качестве базы для подтверждения требований;
• исковые требования по объекту;
• перечень документов, которые прилагаются к заявлению.

Для подачи исковых требований важно уделить пристальное внимание документам. Если пакет неполный, в удовлетворении могут отказать, поэтому этап подготовки является важной и наиболее сложной частью всего процесса.

В такой пакет входят:

• сведения о покупке объекта (это могут быть любые подтверждения, включая договоры ДДУ и прочие);
• подтверждение полной оплаты, произведенной при приобретении ОНС (квитанции, платежные поручительства, выписки из банков);
• квитанции об оплате госпошлины (размер пошлины зависит от общей стоимости ОНС);
• размер взыскиваемой суммы;
• доверенность (она нужна, если интересы истца будет представлять другое лицо, например, юрист).

В официальный перечень не входит личный паспорт истца. Но в соответствии с практикой копию лучше приложить.

Дополнительно необходимы доказательства, обосновывающие претензии. К ним относятся копии всех имеющихся свидетельств на ОНС, договора, в том числе ДДУ, соглашения об аренде на участок и другие. Также следует предоставить акты проверки сооружения, проекты и разрешения на строительство. В пакет можно включать и другие документы, имеющие отношение к делу и используемые в качестве обоснования требований. Поэтому на данном этапе к делу рекомендуется привлекать профессионального юриста. Он сможет в полной мере оценить все перспективы, учесть, какие именно доказательства нужны, поможет в сборе таких документов, правильном их оформлении.

Одним из важных моментов является госпошлина. В соответствии со ст. 333.19 ее размер зависит от цены иска, стоимости ОНС, указанной в техдокументации. Если таких данных нет, от истца требуется заказ оценки объекта недвижимости. Проводить такие работы могут только аккредитованные независимые компании, эксперты которых имеют необходимые допуски. В противном случае результаты оценки не будут приняты, в рассмотрении заявления могут отказать. Это важный нюанс, о котором многие забывают, что вызывает потерю времени и средств.

Правовые последствия и практика

Признание права собственности на объект незавершенного строительства через суд или иным методом должно быть обязательно зарегистрировано в Росреестре. Но надо учитывать, для какого именно объекта это выполнялось. К примеру, для недостроенных жилых домов и других индивидуальных сооружений регистрация осуществляется одновременно с постановкой на кадастр или оформление прав на участок земли, где находится недвижимость в незаконченной стадии строительство. Также существует еще один важный нюанс – владелец данного объекта теперь обязан нести все расходы, которые связаны с обслуживанием и содержанием объекта, даже если до завершения далеко. На строение начинается налог, собственник принимает на себя обязательства по достройке недостроенного дома. Такие расходы могут быть достаточно высокими, поэтому надо сразу все проанализировать и определиться, так ли срочно нужно признать право собственности на объект ОНС, то есть незавершенного строительства.

Судебная практика для объектов такого незавершенного строительства достаточно обширная. Она включает в себя разнообразные случаи:

• признание права на недостроенный, несданный объект, приобретенный на условиях ДДУ, если все обязательства по договору выполнены, то есть выплаты завершены;
• признание ДДУ в качестве основного договора, на основании чего право на квартиру также признается в полном объеме;
• признание недостроенного, непринятого в эксплуатацию дома в качестве объекта капитального строительства, в результате чего собственник может обращаться с иском о признании права и получении положительного решения.

Сложности, с которыми могут столкнуться собственники

Признавая право на объект недвижимости или земельный участок, надо учитывать сложности, которые могут сопровождать данный процесс.

Среди наиболее распространенных вопросов:

1. Недострой располагается на арендованной земле. Может ли администрация отказать в продлении такого договора аренды? Да, если право собственности оформлено не было, вероятна ситуация, когда аренда участка продлена не будет.
2. Надо ли сразу признавать собственность после приобретения недостроя? Тут важно определить, получал ли такое право продавец. Если да, то ничего делать не нужно. Следует просто дождаться завершения всех работ, после чего получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию. Только после этого нужна государственная регистрация.
3. Можно ли признать незавершенным объектом фундамент недостроя? Да, это сделать можно, но предварительно следует признать фундамент в качестве капитального объекта, для чего к работам привлекается кадастровый инженер.
4. После того, как строение признано завершенным, требуется ли прекращение права на недостроенное здание? Нет, специально обращаться за этим в Росреестр не требуется, одновременно с оформлением права собственности на недвижимое имущество прекращается право на недострой.
5. В какой ситуации потребуется обращение в арбитражный суд, а в какой в суд общей юрисдикции? В данной ситуации все зависит от наличия требований к застройщику. Если они возникли до момента финансовых проблем с объектом, иск о признании права на квартиру подается в судебные органы общей юрисдикции. Если же требуется признать жилье уже после того, как застройщик стал банкротом, но не завершил стройку, исковое заявление подается в арбитражные суды.

Если требуется признать право собственности на недостроенную квартиру, рекомендуется не медлить и сразу обратиться к квалифицированным юристам. Связано это с тем, что далеко не все владельцы такой недостроенной собственности обладают нужными знаниями, в том числе, в области составления исков. В итоге можно только потерять время и средства, не получив взамен ничего. Опытный юрист, специализирующийся в области строительного права и недвижимости, сначала проанализирует дело, составит схему действий, после чего приступит к подготовке материалов. Чтобы обратиться в суд, также потребуются определенные документы, собрать которые быстро без адвоката не получится.

Срочно необходимо признание права собственности в Москве и Московской области? Обращайтесь к нам, наши специалисты проконсультируют вас, предоставят правовую помощь, включая подачу иска в арбитражный суд, представительство интересов и регистрацию права собственности на недвижимость.