Договора ДКП, ДДУ и ДУПТ и нюансы при их заключении
Рынок недвижимости богат и разнообразен. Процесс приобретения жилья сопровождается заключением договора. В статье подробно рассмотрены основные формы договоров.
Какие договора сопровождают процесс купли-продажи жилья
В зависимости от того какой объект недвижимости рассматривается для приобретения будет зависеть правовая форма заключаемого соглашения. Основные формы договоров для оформления недвижимости:
- Договор купли-продажи (ДКП).
- Договор долевого участия в строительстве (ДДУ).
- Договор переуступки прав требования (ДУПТ).
ДКП является фаворитом вторичного рынка жилья, ДДУ и ДУПТ регламентируют первичный рынок.
Как правило, ДКП будет применяться при покупке готовой квартиры в сданном доме или жилом комплексе, который уже имеет свою историю. Такой объект недвижимости прошел государственную регистрацию, а само помещение имеет собственника. Чаще всего это физическое лицо.
Приобретение квартиры у застройщика влечет за собой заключение договора долевого участия. Но, в реальности квадратных метров пока еще нет. По факту же долевое участие в строительстве подразумевает под собой возникновение квартиры в будущем. На основании ДДУ у человека возникает право требования к конкретному застройщику на определенные квадратные метры в строящемся доме.
Дольщик в свою очередь может заключить ДУПТ с третьим лицом. Оформление данного соглашения имеет свою специфику и ряд особенностей. В некоторых случаях реализация права требования без участия застройщика не осуществляется.
Что нужно знать о ДКП?
Договор купли-продажи недвижимости по своей сути - это соглашение сторон сделки на переход права собственности. Сторонами сделки могут быть физические и юридические лица.
В роли продавца всегда выступает только собственник квадратных метров или его доверенное лицо. Доверенность на представительство оформляется в соответствии с законом и имеет нотариальную форму.
Договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Право собственности у покупателя возникает с момента возникновения регистрационной записи в Росреестре.
Нюансы договора долевого участия
Договор долевого участия заключается мeждy зacтpoйщикoм и участником долевого строительства (дольщиком). В качестве дольщика может выступать гражданин или юридическое лицо. Договор долевого участия позволяет приобретать жилые и нежилые объекты. ДДУ заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
Отношения между застройщиком и дольщиком peгyлиpyeтcя №214 Ф3. В соответствии с ним между застройщиком и дольщиком имеется дополнительный участник, который гарантирует безопасность вложенных средств. Речь идет о Банке, если говорить точнее, то эскроу-счете.
Система долевого участия выстраивается таким образом, дольщик заключает с застройщиком договор, деньги покупателя зачисляются на эскроу-счет и блокируются на нем до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Застройщик вынужден использовать кредитные средства для возведения жилого комплекса или строить за собственные ресурсы. Деньгами дольщика девелопер сможет воспользоваться только после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Стоит обратить внимание на тот факт, что если застройщик нарушает взятые на себя обязательства, деньги могут быть возвращены участнику долевого строительства. И еще одна особенность – в момент нахождения денег на эскроу-счете, ими воспользоваться никто не может.
Право требования возникает у дольщика после государственной регистрации ДДУ в Росреестре. Участник долевого строительства может передать его третьему лицу в силу разных причин. Такая возможность сохраняется до момента подписания Акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком.
Особенности договора уступки прав требования
Переуступка прав по факту — это покупка в возводимом доме квадратных метров, которые ранее были приобретены у застройщика первым дольщиком. Если говорить на простом языке – это замена дольщика в ДДУ.
Смена участника долевого строительства имеет под собой ряд нюансов, которые нужно учитывать, при покупке прав требования.
Необходимо понимать, что продавцом квартиры при переуступке прав требования в таких крупных городах как Москва, Краснодар, Сочи может быть не только обычный гражданин.
Кто может быть продавцом по ДУПТ?
Выставлять на продажу свое право требования к застройщику могут следующие лица:
- Оптовые покупатели – инвесторы. Обычно, юридические лица, а также могут встречаться физические лица. Суть их бизнеса в том, чтобы купить на старте продаж несколько квартир, а ближе к завершению строительства продать их гораздо дороже.
- Подрядчики, с которыми застройщик расплачивается за предоставленные услуги квадратными метрами. Такие исполнители работ переводят условные квадратные метры в деньги.
- Обычный дольщик, у которого изменилась жизненная ситуация. Улучшилось материальное положение, произошла смена работы и в результате рассматривается квартира большей площадью и в другом районе.
Ситуаций, когда дольщик готов уступить своё право требования к застройщику, много. Желательно в каждом конкретном случае всю информацию по застройщику и дольщику проверять. Оптимальный вариант – привлечь специалистов.
Стоит обратить внимание, что для заключения ДУПТ иногда требуется согласие застройщика. Всегда нужно внимательно читать первичный договор ДДУ. Есть ситуации, когда даже наличие запрета на уступку никак не сможет помешать заключению сделки.
Запрет теряет свою актуальность, если дольщик произвел полный расчет с застройщиком за приобретенные квадратные метры и у него на руках есть подтверждающие документы: справка о полном расчете и Акт сверки платежей.
В такой ситуации срабатывает Закон о защите прав потребителей, что дает возможность государственному регистратору осуществить регистрацию по уступке права требования без согласия застройщика.
Из каких шагов состоит процесс по уступке прав требования
Дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования. Покупатель получает от первого дольщика оригинал договора долевого участия. В обязательном порядке в договоре уступки недвижимости делается отсылка к ДДУ.
В договоре по переуступке прав на квартиру прописываются все характеристики объекта недвижимости по аналогии с договором долевого участия. Подтверждается полный расчет за уступку права требования.
В документе отображается факт полного расчета первого дольщика с застройщиком. Если расчет с застройщиком полностью не произведен и право требования реализуется с задолженностью, то без согласия и прямого участия застройщика не обойтись.
При таких сделках оптимальный вариант – проводить встречу в офисе строительной организации. За подобные сделки, как правило, застройщик берет свой процент. Итог такой встречи – передача документов в Росреестр для последующей регистрации ДУПТ. Право требования новый дольщик приобретает после осуществления регистрации уступки.
Сделка проведенная без участия застройщика обязывает нового владельца права требования уведомить строительную организацию о смене участника долевого строительства. Для этого нужно посетить офис строительной организации и передать уведомление, которое подготавливается в процессе подготовке к сделке.
Когда покупку квартиры лучше отложить?
Для всех участников рынка сделка – весьма затратное мероприятие во всех смыслах этого слова. Существует ряд критериев, который должен насторожить будущего владельца.
Вот основные из них:
- Продажа по доверенности без веской причины.
- Наличие малолетнего собственника. В таких ситуациях понадобиться разрешение органов опеки и попечительства. К тому же сделка может быть оспорена, если требования социальной службы не будут исполнены.
- Долевая собственность. Особенно, если речь идет о большом количестве совладельцев. Есть риск смены владельца до момента регистрации перехода прав.
- Изобилие предложений о продаже квартир от физических лиц в возводимом жилом комплексе. Это говорит о том, что скорее всего у застройщика трудности. А это значит, что дом сдадут позже установленного срока. Процесс ожидания собственного крова может сильно затянуться.
- Если объект недвижимости приобретался с участием материнского семейного капитала. Такая сделка повлечет за собой выдел долей. Не обойтись и без последующего одобрения органами опеки и попечительства их отчуждение. Что значительно увеличивает срок подготовки продавца к осуществлению сделки.
Оптимальный вариант при покупке квадратных метров – привлечение специалистов. Такой шаг экономит время, силы и деньги.
