1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Как продать квартиру с материнским капиталом

Как продать квартиру с материнским капиталом? Примерно 90% семей, получающих материнский капитал, используют его для покупки собственного жилья, обмена имеющейся квартиры на более комфортные условия, дома в благоприятном районе. Покупка квартиры с учетом таких средств обладает некоторыми особенностями. Сложности могут возникнуть и последующей продаже жилья.

Можно ли продать квартиру, купленную с использованием маткапитала?

Как продать квартиру, купленную за материнский капитал? Законодательство не предусматривает случаев, при которых на операции с подобной недвижимостью накладываются серьезные ограничения.

Запрета на продажу нет, но необходимо подтверждение, что нет ущемления прав детей. Кроме того, подобные сделки регулируются следующими нормами:

• статьи ГК №№ 28, 36, 37, а также 454-456, распространяющиеся на обязанности родителей, особенности проведения сделок с недвижимостью с детскими долями, правила оформления таких сделок;
• Федеральный закон, содержащий нормы о господдержке семей, определяющий начисление и использование средств маткапитала.

В соответствии с действующим законодательством родители обязаны обеспечивать детей до их совершеннолетия всем необходимым, включая место для проживания. За этим следят органы опеки и попечительства, то есть все процедуры, связанные с покупкой и определением размера долей, нуждаются в контроле со стороны специализированных государственных учреждений, включая Пенсионный фонд. Это позволяет защитить права ребенка, исключить ситуацию нецелевого использования материальной помощи, начисляемой на детей. Касается это и сделок, связанных с покупкой недвижимости за счет маткапитала с последующей продажей таких домов или квартир. Если ребенку не исполнилось 18 лет, квартира продается в соответствии с определенной процедурой. В случае, когда детям больше 18 лет, при оформлении продажи надо только получить их разрешение в письменной форме, заверяемое у нотариуса.

Особенности продажи недвижимости, при покупке которой использовался маткапитал

Чтобы продать жилье, которое было приобретено с использованием средств материнского капитала, следует учитывать некоторые условия совершения таких сделок. К ним относятся следующие:

1. Продаваемая квартира должна находиться в собственности всех членов семьи, то есть в приобретаемом ранее жилье выделяются размеры долей для всех, включая детей.
2. Для покупки квартиры в счет мат. капитала и заемных средств (например, в ипотеку) необходимо ее оформление в собственность на всех челнов семьи. Если же на таких условиях квартира покупается только на одного из родителей, он должен подписать нотариальное обязательно в выделении доли ребенку. На исполнение этого обязательства предоставляется полгода.
3. При продаже надо получить нотариальное согласие детей, если им уже исполнилось 18 лет. В остальных случаях требуется разрешение опеки и попечительства, Пенсионного фонда. Если необходимо продать квартиру, купленную с применением кредитных средств, дополнительно надо получить разрешение банка на совершение сделки.
4. В результате продажи и последующей покупки новой квартиры дети получают в приобретенной недвижимости выделенные доли такого же или большего размера. Это необходимо для соблюдения прав детей, касающихся соблюдения должных жилищных условий.
5. Перед продажей следует заблаговременно найти недвижимость, равноценную купленной с использованием мат. капитала. Это требуется для обеспечения долей детям, подтверждения того, что условия проживания не будут худшими. Порядок подобных следок предусматривает, что планируемая сделка должна быть предварительно зарегистрирована, внесен задаток.
6. Для получения разрешения органов опеки следует доказать, что новые условия в купленной квартире не будут худшими, чем ранее. Также следует подтвердить выделение доли детям, распределения собственности между всеми членами семьи, которые проживают в продаваемой недвижимости. Такие сделки строго контролируются, поэтому перед их заключением может потребоваться консультация юриста. Это касается не только Москвы, но и остальных регионов России.
7. Если в результате развода родителей продается недвижимость, для покупки которой использовался мат. капитал, размеры и условия получения детьми долей не изменяются.

Когда продают недвижимость, для приобретения которой использовался маткапитал, необходимо четкое соблюдение всех условий и порядок процедуры. Размер долей, выделяемых детям, не может быть меньше, чем предоставленные ранее. В некоторых случаях допускается покупка квартиры с меньшей площадью, но при условии предоставления каждому ребенку доли, равной прежней, даже если родители получать меньшие. Также, если у ребенка имеются специальные потребности, например, в результате болезни или инвалидности, важно подтвердить, что его проживание в новом жилье будет возможно с соблюдением таких особенностей. Если на момент покупки в приобретенной недвижимости таких условий нет, следует подтвердит гарантии их обеспечения в кратчайшие сроки после покупки.

Имеются ли ограничения по срокам продажи?

Порядок совершения сделки по продаже недвижимости, для приобретения которой использовался маткапитал, от обычной почти не отличается. Ограничений по времени нет, то есть приобретенную квартиру можно продать сразу после покупки, если был найдет более выгодный вариант. Единственное условие – получение всех необходимых разрешений, в том числе, от детей и органов опеки. В противном случае нотариус не имеет права на подтверждение сделки, а в Росреестре она не будет зарегистрирована.

После покупки, для которой применялся материнский капитал, в течение 30 дней можно получить выписку из ЕГРН на недвижимость. Затем ее надо предоставить в местные органы опеки после завершения регистрации. Она подтверждает наличие недвижимости с использованным маткапиталом, наличие детских долей в такой квартире.

Что делать, если разрешение было получено, но квартира с использованием капитала не была куплена? В этом случае можно свободно искать и приобретать другую недвижимость. Но для совершения сделки с использованием средств маткапитала придется получать новое разрешение, то есть собирать документа заново.

Особенности налогообложения при продаже

Надо ли платить налоги при продаже такой квартиры? Да, это необходимо, если продаваемое жилье находится в собственности менее пяти лет, при оформлении права на собственности после 01.01.2016. Отсчет проводится от момента оформления права собственности (дата указана в выписке ЕГРН или свидетельств государственной регистрации). Время владения недвижимостью проводится в месяцах, а не годах, то есть 36 месяцев вместо трех лет, 60 месяцев, а не пять лет. Это надо учитывать при расчетах суммы по налогообложению.

В соответствии с положениями ст. 217.1 НК налог платить не надо, если квартира, купленная в счет маткапитала, была приобретена и находится в собственности больше пяти лет от момента покупки. При продаже налог платить уже не надо, также от владельца не требуется заполнение и подача декларации по форме 3-НДФЛ.

Каждый подобный случай индивидуальный, при продаже подобного жилья все же рекомендуется консультация с юристом.

Если квартира с использованным маткапиталом была куплена до 01.01.2016, а сроки получения права собственности меньше трех лет, для расчета налогообложения используются такие способы:

• учитывается стоимость продажи, указанная в договоре, минус 1 млн. рублей налогового вычета, если его можно использовать;
• стоимость недвижимости по договору минус подтвержденная цена недвижимости, например, полученная в результате экспертизы.

Кадастровая стоимость не учитывается, декларации следует заполнять и подавать самостоятельно, так как по умолчанию подобные услуги не предоставляются.

Если недвижимость с использованным маткапиталом куплена после 01.01.2016, при ее продаже и налогообложении учитывается кадастровая стоимость, рассчитанная на период оформления сделки. Это правило действует, если в договоре указывается до 70% от кадастровой стоимости на 01 января того года, в котором были зарегистрирована права собственности.

Для расчета налога применяются такие варианты:

• от семидесяти процентов стоимости по кадастру отнимается вычет в размере 1 млн рублей, если его начисление положено;
• от кадастровой стоимости (если она от семидесяти процентов от установленной цены и ниже) отнимается подтвержденная документально цена квартиры.

В каждом отдельном случае обязательно заполняется декларация. Делать это надо самостоятельно, после чего подать все необходимые документы в налоговую службу.