1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Как продать квартиру по переуступке

Продать квартиру по переуступке прав можно, такая сделка законная и достаточно часто используемая. Но для того, чтобы при покупке квартиры не возникло проблем, следует учитывать ряд особенностей, в частности, определить, продажа осуществляется физическим или юридическим лицом, будет ли заключен договор по уступке прав покупателю или на основе цессии. При этом нет значения, в каком регионе или городе продается подобный объект, в Москве или ином населенном пункте порядок действий будет единым.

Особенности и виды договоров по переуступке

Продажа квартиры по переуступке может быть выполнена при помощи двух различных процедур, что во многом зависит от условий сделки, продавца, существующих прав на жилье.

Переуступка по ДДУ – это продажа, при которой покупателю передаются права на объект. Это означает, что в соответствии с законом покупается не недвижимость, а право требования, то есть имущественное. Такой договор долевого участия заключается с физическим лицом, именно оно же и является продавцом, а не компания-застройщик.

Цессия – договор, при котором переуступаются права и обязанности на объект, находящийся в стадии строительства. То есть фактически передаются не права на квартиру, а имущественное право на объект в соответствии с условиями договора уступки и все обязанности, связанные с ним.

Сделки, когда происходит переуступка по ДДУ, разделяются на два типа:

• предмет сделки (квартира в строящемся доме) принадлежит физическому лицу;
• владельцем объекта, то есть строящегося дома, является юрлицо.

В обоих случаях речь идет о переуступке прав по ДДУ, так как после сдачи объекта он будет зарегистрирован в собственность, такие квартиры уже продаются по обычному договору купли-продажи. Исключение составляет ситуация, если дом сдан, но квартира в собственность не оформлена по ряду причин. Значит на нее права переуступают, но сделать это часто можно только в определенный срок.

Какие документы нужны при подписании договора

При подписании договора переуступки прав долевого строительства необходимо собрать пакет документации, которые предоставляются не только в оригиналах, но и в виде копий.

Такой пакет включает в себя:

• договор ДДУ, на основании которого производится продажа в строящемся или уже сданном доме другому человеку;
• договор уступки прав;
• нотариально заверенное согласие всех владельцев жилья (если объект находится в общей собственности, обычно – это согласие супруга);
• согласие органов опеки, если одним из участников ДДУ являются несовершеннолетние дети;
• согласие залогодержателя в письменной форме (если объект находится в залоге);
• согласие застройщика в письменном виде на переуступку, без которого продать объект в некоторых случаях не получится;
• документы, подтверждающие ранее выполненную оплату.

Это базовый пакет, который нужен при заключении подобных сделок. Кроме того, необходимо предварительно выполнить проверку законности сделки. Покупателя должны интересовать такие вопросы – имеет ли право цедент на распоряжение переуступаемым объектом и проведена ли оплата по договору в полном объеме. Для этого нужно у продавца проверить наличие и подлинность правоустанавливающих документов, полномочий на заключение договоров. На сайте Росреестра они регистрируются, то есть информация может быть получена бесплатно и в любое удобное время. Также правильно будет проверить все чеки об оплате, произведенной при заключении договора ДДУ.

Обязательно ли согласование с застройщиком?

Является ли согласие компании-застройщика обязательным? Если в ДДУ имеется пункт, который гласит, что получение такого согласия является необходимым, перед заключением сделки его следует получить. В остальных случаях такое требование не является обязательным, однако будет правильно уведомить застройщика о том, что владелец собственности изменяется. Также надо учитывать, что некоторые компании-застройщики за право продать объект на основе переуступки берут комиссию. Обычно это указывается в договоре, сумма составляет 1-10% от стоимости объекта. Однако ограничений нет, девелопер вполне может назначить и большую комиссию.

Порядок действий при продаже

Если планируется продажа жилья на основании переуступки прав по ДДУ, надо действовать в соответствии с определенными правилами. Кроме сбора пакета документации, надо пройти следующие этапы:

• определиться с ценами на современном рынке и по конкретному объекту (при установке слишком большой стоимости найти покупателя будет сложно);
• далее надо составить и подать объявление о продаже;
• компания-застройщик извещается о том, что планируется продажа и смена дольщика;
• далее следует подготовить все документы, подписать договор, который проходит процедуру регистрации в Росреестре;
• застройщик уведомляется о том, что переуступка совершена;
• после получения средств по продаже надо заполнить и подать декларацию в налоговую службу.

Порядок действий не самый сложный, но требующий знания определенных нюансов. Поэтому при отсутствии опыта рекомендуется привлечь к сделке квалифицированного, надежного юриста, работающего в области недвижимости.

Важные нюансы

При продаже квартиры по ДДУ, то ест на правах переуступки, надо учитывать следующие важные нюансы подобных сделок:

• все договора уступки прав подлежат обязательной госрегистрации, что можно сделать через МФЦ или сайт Росреестра;
• заключить сделку можно только после регистрации ДДУ;
• заключение договора по переуступке возможно только в том случае, если владелец еще не подписал передаточный акт и не получил право собственности на объект;
• если цедентом является юрлицо, оплата по договору производится исключительно после регистрации сделки;
• рекомендуется уточнить необходимость согласования сделки с застройщиком и наличие комиссии;
• переуступка возможна только в том случае, если выплачена вся стоимость объекта.

Выгоды и риски для всех сторон сделки

Планируя уступку права требования, надо сразу оценить все преимущества и риски такой продажи квартиры в строящемся доме. Такие сделки чаще всего заключается теми дольщиками, которые изначально взяли жилье в строящейся новостройке на этапе котлована. Теперь они хотят продать его, получив деньги на разнице – цена такого дома при приближении к сроку сдачи обычно сильно повышается. Уже построенное жилье также будет стоить намного дороже, но его выгоднее продать без регистрации собственности в Росреестре. Связано это с изменениями в налоговом законодательстве. В соответствии с новыми принятыми статьями налогом не облагаются только квартиры в новостройках, с момента сдачи готовых прошло не меньше пяти лет. Если продавать жилье в новостройке спустя год после сдачи, то ставка по налогу составит 13%, то есть выгода по такой сделке для продающей стороны будет минимальной или отсутствующей.

В первом случае ситуация прозрачная и вполне безопасная для всех сторон, юридических проблем нет. Но далеко не всегда продажа проводится на финальной стадии, бывают ситуации, при которых квартиры предлагаются в строящемся дома задолго до сдачи. Обычно такая ситуация складывается, когда одними из первых покупателей являются риелторы и прочие перекупщики. Складывается ситуация, при которой на официальном сайте компании-застройщика свободных квартир в продаже нет, но их можно купить по переуступке. Однако стоимость обычно уже выше, так как перекупщики хотят продать объект с выгодой для себя.

К рискам такой покупки относится и то, что объект строительства может быть проблемным. Правильно перед заключением сделки его проверить – определить, что застройщик имеет право и разрешение на ведение строительства, участок находится в его собственности, работы не заморожены и нет каких-либо ограничений. Также рекомендуется проверить, какое количество дольщиков хочет продать недвижимостью. Если такое количество составляет больше 80%, ситуация должна насторожить, имеются высокие риски того, что объект проблемный.

Одной из наиболее распространенных ситуаций, при которых производится продажа объекта по ДДУ, является задержка сдачи дома. Далеко не все девелоперы относятся к надежным или стабильным, бывает, что компания, регулярно сдающая объекты недвижимости, но ряду причин перестает это делать в срок или банкротится. В этом случае покупатель квартиры несет большие убытки, так как шансы вернуть свои средства будут минимальными.

Первыми признаками проблем, которые должны насторожить дольщиков, являются:

• процесс строительства замедляется, на площадках уже не так много техники и работников, работы еде продвигаются или останавливаются;
• благоустройство территории прекращается, сроки сдачи дома постоянно отодвигаются;
• крупные банки сворачивают свои ипотечные программы, прекращаются сотрудничество с застройщиком.

Кроме того, надо обратить внимание на состояние самой компании, например, частую или внезапную смену руководства, назначение так называемого конкурсного управляющего. Все это говорит о начинающихся проблемах, то есть является первым признаком того, что квартиру лучше продать. Некоторые решают подождать сдачи, но и тут имеются риски. Некоторые компании, руководство которых или владелец сменились, повышают стоимость недвижимости с целью получить прибыль. Такую разницу возлагают на дольщиков, то есть они для подтверждения своего права получить в будущем квартиру в сданном доме, должны возместить новому владельцу разницу между старой и новой ценой. И схожих ситуаций множество, поэтому при первых признаках надвигающихся проблем специалисты, работающие в сфере недвижимости, рекомендуют дольщикам продавать недвижимость.