1. Главная
2. /
3. Оспаривание сделки купли-продажи недвижимости

Оспаривание сделки купли продажи недвижимости наблюдается примерно в каждых пятнадцати случаях из ста заключаемых договоров. Происходит это по разным причинам, чаще всего – это случаи нарушения прав какой-либо из сторон, включая детей, оспаривание договора из-за признаков мошенничества и во многих других ситуациях. Законом предусмотрено, что при наличии признаков недобросовестности или мошенничества возможно признание договоров недействительными. Но в иске на оспаривание могут и отказать, если заявитель не предоставил полной доказательной базы или в его действиях наблюдаются недобросовестные признаки.

К наиболее частым вопросам потенциальных покупателей в данной области относятся:

• можно ли вообще оспорить договор купли-продажи квартиры после его подписания;
• что делать, если сделка совершена, процедура регистрации пройдена;
• распространяются ли правила обжалования на земельные участки;
• в каких случаях вероятно признание завершенной сделки недействительной;
• какие основные причины признания покупки недействительной, можно ли оспорить данные решения;
• есть ли сроки давности в подобных делах.

Сразу стоит выделить различие между оспариванием и расторжением. Во втором случае законом используются иные методы и основания, последствия для сторон дела. Для расторжения необходимо согласие двух сторон, то есть совершается процедура по обоюдному соглашению или на основания решения суда.

Чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры, необходимо обязательно наличие решения суда, никакой другой орган не имеет права на подобные действия. При этом оспорить можно сделку любого типа, однако для этого требуются веские основания и доказательная база.

Основания

Недействительной любая завершенная сделка может быть объявлена в следующих случаях:

• по ряду признаков сделка относится к ничтожным, то есть признается судом незаконной;
• оспоримая сделка требует определенных доказательств, таковой ее может признать исключительно суд.

Ничтожные сделки

К ничтожным сделкам относятся следующие случаи:

• если условия по ряду признаков не соответствуют установленным законным требованиям, наблюдается посягательство на интересы общества, третьих лиц;
• сделка совершена с противоправными целями, имеет признаки мошенничества;
• при наличии признаков мнимого действия, то есть заключения договора только для создания вида проводимой сделки;
• при скрытии иных действий, что является нарушением закона, к примеру, под видом дарения прикрывается обычная купля-продажа квартиры;
• одна из сторон сделки является несовершеннолетней, то есть продала недвижимость, не имея на это права (по закону такие сделки могут совершать лица, которым уже исполнилось 14 лет).

При доказанности подобных действий и нарушения прав будет вынесено решение в пользу истца. Такая сделка купли-продажи признается ничтожной и стороны возвращаются в первоначальное положение.

Оспоримые сделки

К такому типу сделок с жильем, как оспариваемые, относятся следующие случаи:

1. Несоответствие возрастных ограничений для сторон. В соответствии с законом совершать подобные сделки могут только совершеннолетние, начиная с 14 лет. Но в возрасте 14-18 лет обязательно требуется дополнительное согласие попечителей, родителей или иных лиц, несущих ответственность за молодого человека. Если такого согласия нет, сделка может быть оспорена.
2. Одной из сторон является лицо с ограниченными способностями, признанное недееспособным. В случае, когда договор и действия подобного лица одобряются попечителями, сделка будет признана законной. Но только в случае, если ее последствия не принесут вред недееспособному лицу.
3. Если одна из участвующих сторон на момент заключения сделки не отдавала отчет в совершаемых действиях. Чаще всего подобный тип договоров относится к мошенническим, то есть на одну из сторон намеренно оказывают давление или приводят ее в состояние, при котором человек не отдает отчета о своих действиях. Доказать это сложно, процент положительных решений не самый высокий, но шансы оспорить договор имеются.
4. Если все действия по сделке совершены под физическим или иным давлением. В этом случае кроме обращения в судебные органы о признании договора недействительным, следует обязательно написать заявление в правоохранительные органы.
5. При мошеннических действиях, обмане. Чтобы оспорить такие сделки, необходимо обязательно предоставить доказательства, сбор которых лучше всего доверить квалифицированным юристам.
6. Если сделка имеет признаки кабальной. Это означает, что ее совершение было осуществлено под воздействием тяжелых обстоятельств, вынуждено. При этом для продавца условия заведомо невыгодные. Такие сделки можно отнести к мошенническим, совершаемым под принуждением и моральным давлением.
7. Если при подписании договора одна из сторон не понимала, какой именно тип сделки происходит. Но такой тип дел спорный и сложный, в большинстве случаев заблуждение нельзя считать достаточным основанием, чтобы признать совершенную сделку недействительной.

Определение причины, которая может стать основанием для признания совершенных действий оспариваемыми, требует серьезного подхода. Тут необходим юрист, специализирующийся в данной области права, знающий все ключевые прецеденты и умеющий применять их на практике. Не всегда подобные иски решаются успешно, но в основном это связано с недостаточностью доказательств или неправильной подготовкой к рассмотрению дела. Кроме того, не всегда указанное основание признается достаточным, к примеру, если истец заявляет, что его ввели в заблуждение, но при этом он отдавал отчет в своих действиях, в оспаривании ему будет отказано.

Сроки давности

При решении подачи иска об оспаривании сделки надо учитывать сроки давности, установленные в ст. 181 ГК РФ.

В зависимости от типа сделки сроки могут быть следующими:

1. Один год для оспариваемого типа договоров. Отсчет начинается с момента, когда пострадавший узнает об обстоятельствах, способных привести к признанию договора недействительным. Также сроки давности отсчитываются с даты, когда истцу уже не грозит давление или гроза, ставшие основание подписания договора купли-продажи.
2. Три года с момента исполнения договора – именно такой срок устанавливается для сделок, которые могут быть признаны ничтожными. При этом действует правило, согласно которому срок увеличивается до десяти лет. Он начинает отсчитываться с момента, когда пострадавший, не являющийся стороной сделки, узнал об обстоятельствах, позволяющих признать такой договор недействительным. К примеру, третье лицо, которое не является стороной договора, но имеет непосредственное отношение к квартире или дому, узнает о неправомерности заключения сделки через 10 лет.

Что делать, если время подачи заявления пропущено? Стороны все равно сохраняют право на подачу иска, а суд не может в этом отказать. При этом существует важный нюанс – если ответчик не заявил о пропуске срока давности, судебные органы не могут его применять самостоятельно. В этом случае дело будет рассмотрено, даже при большом пропуске. Если же ответчик заявил о том, что срок пропущен, суд имеет право отказать на основании, что условия рассмотрения дела не соблюдены.

При необходимости сроки можно восстановить, направив ходатайство с указанием всех причин. Если они признаны уважительными, их восстановят и требования будут приняты к рассмотрению. В данном случае важно своевременно обратиться к юристу и привлечь его к делу. Только таким образом можно быстро и в установленное время подготовить все доказательства, подать иск без риска получить отказ по разным причинам. Это же касается и подачи ходатайства о восстановлении сроков. Не все причины могут быть признаны вескими, только юрист сможет грамотно проанализировать особенности сделки, определить, какие именно причины пропуска относятся к уважительным и помочь в сборе соответствующих доказательств.

Подача искового заявления

Перед тем, как обратиться в суд для оспаривания договора купли-продажи, необходимо подготовить пакет документации. Необходимо правильно составить иск, указать все требования и основания, грамотно обосновать позицию. Содержание и форма такого искового заявления указаны в ст. 131, 132 ГПК РФ. Также надо учитывать, что все иски по имуществу, стоимость которого превышает 50 тыс. рублей, следует подавать только городской суд.

Выбор суда зависит от особенностей иска, заявляемых требований. Если заявление одно и его цель – признать недействительной сделку, то заявление подается по месту регистрации ответчика. Но при включении в иск требований о признании одновременно права на спорный объект, подача осуществляется в судебные органы по месту расположения недвижимости. Для точного выбора места подачи заявления надо учитывать положения ст. 28-32 ГПК РФ. Вопрос для неподготовленного человека сложный, поэтому рекомендуется уже на этом этапе привлекать квалифицированного юриста. Это поможет избежать траты времени и средств, рисков отказа в иске.

Важно! Если правила подачи заявления нарушены, имеются высокие риски отказа в рассмотрении дела и возвращении иска истцу.

Чтобы признать договор недействительным, важно предоставить полный пакет доказательств для суда. Все они подаются в письменном или ином виде и могут включать в себя:

• расписки и любые личные документы;
• выписки из банковских счетов за определенный период;
• документы, законно подтверждающие право собственности;
• судебные решения и обжалования;
• видео-, фотоматериалы;
• показания свидетелей;
• заключения независимых экспертов и другие.

Но при признании сделки недействительной надо учитывать основание, то есть доказательства должны ему соответствовать, нести все подряд не нужно, так как это не только затянет дело, но и может стать причиной отказа в рассмотрении.

Процедура оспаривание сделок с недвижимостью относится к сложным делам, без участия квалифицированного адвоката тут не обойтись. Необходимы специальные знания и опыт работы в данной правовой области. В противном случае дело можно проиграть и лишится недвижимости. К базовым услугам, которые предлагают юристы в Москве, относятся анализ перспектив дела, оценка предоставленной документации. Также адвокат составит исковое заявление, возражение, обжалование или иное заявление для суда, выполнит полную подготовку к процессу. В пакет услуг входят представительно интересов клиента на судебных заседаниях, обжалование решения, если это потребуется. Если все подготовлено грамотно и в установленные сроки, договор купли-продажи можно будет оспорить, то есть сделка будет признана недействительной.