Как подать в суд на застройщика за просрочку
Если сроки сдачи дома задерживаются, одним из путей решения проблемы является суд с застройщиком, что соответствует нормам Гражданского кодекса. Задержки не редкость несмотря на то, что последние годы в данной отрасли появляются определенные механизмы регулирования. Конечно, количество проблемных новостроек снизилось, но срывы сроков все равно являются одним из актуальных вопросов.
Почему квартиры в строящихся домах все равно продолжают пользоваться популярностью? Все дело в том, что на этапе котлована или первой стадии строительства жилье можно купить по цене намного ниже, чем в готовом и полностью сданном доме. Современное законодательство старается защитить дольщиков, для чего используется 214-ФЗ. На основании этого закона РФ покупатель имеет право на полный возврат суммы, потраченной на покупку квартиры. В некоторых случаях предусмотрено взыскание неустойки с застройщика, но для этого необходимо составить и иск на застройщика за просрочку.
Что делать, если застройщик задерживает сроки?
Что делать, если наблюдается задержка сдачи объекта долевого строительства? В соответствии с действующими нормами законодательства дольщик имеет право на возмещение расходов на приобретение жилья и компенсацию морального вреда. Но надо определиться, в каких случаях такая компенсация может быть выплачена и как действовать, чтобы полностью вернуть свои деньги.
Подавать иск в суд на застройщика можно, если происходят серьезные срывы сроков.
Причинами таких срывов могут быть:
- финансовые, то есть у девелопера просто не хватает средств на достройку и сдачу жилого комплекса;
- технические, означающие, что у застройщика возникли определенные проблемы с подключением коммуникаций и заключением соответствующих договоров;
- административные, при которых принимающая комиссия во время приемки выявила ряд недостатков, не позволяющих подписать акт и принять дом;
- иные причины, связанные с невыполнением подрядчиком своих обязательств, включая поставки стройматериалов, отделочные работы, обустройство прилегающей территории.
Чтобы подать заявление в суд на застройщика, надо сразу понять, что сроки ввода дома в эксплуатацию и принятие квартиры являются различными. Между ними иногда могут проходить не только недели, но и годы, что связано с разными обстоятельствами. Чаще всего девелоперы в договорах указывают не дату срока передачи квартиры, а только дату получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Это позволяет привлечь покупателей, формально не нарушая нормы федерального закона. Но на практике возникает ситуация, при которой жилой комплекс сдан в соответствии с положениями договора участия в долевом строительстве. Однако покупатель не может получить ключи по самым различным причинам.
Что означают сроки сдачи? Это определенный промежуток времени, когда застройщик планирует завершить все строительные работы и получить решение государственной комиссии для принятия здания в эксплуатацию.
Нарушение сроков сдачи означает следующие ситуации:
- девелопер не успел завершить все работы, строительство не окончено;
- сроки ввода в эксплуатацию задерживаются из-за отсутствия положительного решения комиссии.
Такие сроки могут переноситься, они не должны быть согласованы с дольщиками в обязательном порядке. Чтобы не попасть в ситуация с многочисленными переносами, рекомендуется перед покупкой ознакомиться с отзывами о девелопере, уже готовыми его проектами, наличием или отсутствием задержек. Также необходимо проверить, в каком именно состоянии были сданы уже готовые его дома, насколько фирма-застройщик соблюдает все обещания, указанные в проспектах, на сайтах и самом договоре.
Второй срок – дата получения ключей после принятия дома в эксплуатацию. Именно в это время покупатель подписывает акт приема-передачи, то есть подтверждает, что не имеет претензий (если их действительно нет). Такая дата переносу без уведомления и согласования с дольщиками не подлежит, что регламентируется не только договором участия в долевом строительстве, но и статьями закона ФЗ № 214. Если такие сроки изменяются или серьезно увеличиваются, это говорит о нарушении прав потребителей, участнику долевого строительства рекомендуется подавать иск к застройщику или пытаться урегулировать спор сначала в мирном порядке. Если сроки сильно затянуты, обычно рекомендуется полное возвращение денежных средств. В случае, когда компания-застройщик отказывает, требуется подавать исковое заявление, взыскание будет проводиться по исполнительному листу.
Чтобы подстраховаться, в договорах долевого участия обычно указывается не точная дата подписания акта, а приблизительный промежуток времени. Это позволяет устранить претензии к застройщику, который может не успеть к строго закрепленной дате, а например, задержать на неделю-две. Такая ситуация в Москве, Московской области и других регионах не редкая, она связана с необходимостью предварительного получения всех документов и разрешений на дом. К примеру, в договоре прописано, что сдача запланирована на четвертый квартал определенного года. это означает, что строительная компания может сдать новостройку в октябре или декабре – указанные временные рамки это позволяют, нарушения прав нет. А вот передача ключей и подписание акта приема-передачи планируются обычно уже в течение одного-трех месяцев после того, как ЖК сдан в эксплуатацию. По условиям договора дольщик должен обязательно подписать такой акт или обратиться к строительной компании для устранения недостатков, выявленных в ходе осмотра.
Что делать при просрочке?
Что делать, если просрочку передачи ключей заявили, но она слишком большая и не соответствует требованиям договора ДДУ? В этом случае необходимо сначала попробовать урегулировать вопрос с компанией-застройщиком. Если строительная фирма не идет навстречу, требуется подача в суд на застройщика.
Это регламентируется такими нормативами, как:
- ст. 15, ч. 1 ГК РФ;
- закон о защите прав потребителей;
- федеральный закон, регулирующий долевое участие в строительстве.
Как подать иск в суд на застройщика? Для этого необходимо выполнить определенные действия, в частности, собрать пакет документов.
Список зависит от предъявляемых претензий и может включать в себя следующие справки и акты:
- договор ДДУ (обязательно требуется для подачи иска);
- акт приема-передачи (если он подписывался, но застройщик все равно просрочил указанные даты);
- все платежные документы, подтверждающие оплату недвижимости;
- сведения о сумме неустойки, сроках задержек, предъявления жалоб о качестве строительства и недостатках, выявленных при осмотре;
- свидетельство о праве собственности на квартиру (если такой документ имеется на руках);
- кредитный договор при покупке недвижимости в ипотеку через банк.
Планируя суд с застройщиком за просрочку, нужно внимательно ознакомиться со всеми статьями ДДУ.
В правильно составленном исковом заявлении обязательно указывают:
- сроки передачи объекта, вероятные промежутки времени, в рамках которых допустимы переносы или задержки;
- на какой день просрочки будут насчитываться пени и штрафы;
- размер неустойки, которую можно получить (суммы неустойки могут зависеть от обязательств сторон, их соблюдения или нарушения, сроков и других факторов);
- информация, в течение скольких рабочих дней дольщик обязан принять квартиру;
- штрафы в размере определенного процента от суммы договора;
- размер морального вреда.
В какой суд подавать на застройщика и как надо действовать? Подавать иск можно в суд общей юрисдикции или арбитражный суд по месту жительства, месту нахождения ответчика или месту строительства. Все расходы по оплате будет нести проигравшая сторона, но для подачи иска в арбитражный суд следует оплатить государственную пошлину, при подачи иска в суд общей юрисдикции госпошлина платится с суммы превышающей 1 000 000,00 руб. Предварительно рекомендуется обратиться к юристу, который специализируется в строительной сфере, так как без специалиста не обойтись тем более, что строительные компании часто специально вносят в договоры дополнительные размытые, неясные формулировки. Также услуги адвоката потребуются во время судебного заседания.
В каких случаях суд с застройщиком оправдан? В судебной практике это такие случаи:
- задержки, несвоевременная сдача с нарушением положений договора;
- при расторжении ДДУ и желании ситца получить назад внесенные средства;
- при нарушении строительной организацией гарантийных и иных обязательств по сдаче жилого дома;
- при расторжении ДДУ, если застройщик не смог получить разрешение на ведение строительства;
- если застройщик объявлен банкротом.
Планируя суд с застройщиком, важно учитывать такие нюансы:
- расчет неустойки и цены иска рассчитывается самостоятельно (определить, в каком размере необходимы выплаты, поможет юрист, учитывающий все обстоятельства дела);
- направление иска доступно в суд по месту жительства, нахождения застройщика или истца;
- после того, как подается иск, рекомендуется досудебное урегулирование, вероятно девелопер согласен добровольно возместить расходы и вернуть деньги, выплаченные за жилье;
- подписание мирного соглашения рекомендуется в суде, что оно имело законную силу, в противном случае такое письмо в форме соглашения не будет обязательным к исполнению.
Все документы, претензии, экспертные заключения и иные доказательства надо сохранять в виде копий. Также при подаче претензии следует предоставить перечень всех предоставляемых доказательств, чтобы в будущем не возникло никаких вопросов с обращением в суд лучше не тянуть более, чем это установлено в договоре или законе. Так как в этом случае имеются риски не получить вообще ничего или вернуть минимальную сумму.
Что делать, если застройщик подал в суд на дольщиков? Такая ситуация возможна, но с большими ограничениями. Например, если покупатель не оплатил квартиру полностью.
