Как проверить квартиру перед покупкой
Как проверить квартиру перед покупкой? Обязательно ли это делать, если жилье покупается в новостройке? При выборе и перед покупкой любого объекта недвижимости необходимо провести хотя бы минимальную проверку юридической чистоты. Делается это для исключения рисков мошенничества, наличия обременений на недвижимость, наличия других собственников и прописанных лиц, не указанных в документах при оформлении договора.
Очень важно обратить внимание на такие первичные данные:
- подлинность и актуальность паспортных данных продавца;
- наличие и подлинность документов, подтверждающих наличие права собственности на жилье;
- отсутствие задолженности по коммунальным платежам на покупаемую квартиру;
- отсутствие у продавца судимости, в том числе непогашенной, судебных разбирательств, особенности в сфере мошенничества;
- проверка документов, касающихся выплат всех налоговых обязательств по продаваемому объекту недвижимости;
- необходимо проверить юридическую частоту квартиры, наличие или отсутствие арестов на объект недвижимости, залогов и арестов (это можно сделать в базе данных Росреестра бесплатно).
Большинство данных запросов можно сделать самостоятельно и бесплатно, потратив только время. Но подобный предварительный этап подготовки перед покупкой является рекомендованным, стоит провести полную проверку, чтобы исключить многие риски.
Что надо учитывать при выборе квартиры на первичном рынке
Как проверить квартиру в новостройке перед заключением договора покупки? Для этого рекомендуется изучить и проверить следующую информацию:
- получить данные о деятельности застройщика, количестве сданных объектов, наличие или отсутствие его в специальном реестре должников, соблюдение сроков сдачи;
- следует проверить историю, наличие или отсутствие судебных споров, претензий к застройщику;
- наличие всех разрешительных документов, введение ЖК в эксплуатацию (такая информация имеется в Росреестре);
- проверить сам объект недвижимости, получить полные данные о его технических и иных характеристиках, состоянии придомовой территории, состоянии жилья при сдаче, обслуживании общественных зон;
- узнать все о получении права собственности на квартиру в новостройке;
- выполнить проверку наличия документов на участок, где ведется строительство или находится уже сданный дом.
Рекомендуется провести поверку в полном объеме, если планируется заключение договоров инвестирования, то есть ЖК находится в стадии строительства. Надо проанализировать схему привлечения инвестиционных средств, сам договор долевого участия. На этом этапе не все могу правильно и самостоятельно выполнить все действия. Поэтому лучше привлечь специалистов.
Проверка объектов на вторичном рынке
Как проверить квартиру на вторичном рынке? Перечень действий включает в себя следующее:
- проверка выписки из ЕГРН, юридической чистоты недвижимости, наличия любых обременений, арестов;
- проверка, кто зарегистрирован в данной квартире, имеются ли несовершеннолетние и недееспособные лица;
- анализируется история предыдущих продаж наличие договоров дарения, всех лиц, которые имеют право пользования данной жилплощадью на разных основаниях (если такие лица имеются);
- получение информации о недвижимости в Государственном кадастре;
- анализ данных о вероятных судебных спорах на жилье, выполнения исполнительного производства;
- проверка подлинности документы перед покупкой.
Перед тем, как подписать договор покупки, рекомендуется проверить не только выписку из ЕГРН, но и оценить все риски. Рекомендуется проанализировать район, наличие и качество социальной, транспортной инфраструктуры, придомовой территории и ее содержания. Любая информация может стать решающей при подписании договора, возможно, конкретный район или адрес считается неблагополучным, имеются проблемы с коммунальным обслуживанием, общедомовыми сетями.
Возможные риски при покупке квартиры
Как проверить квартиру при покупке и зачем это делать? Такой подготовительный этап необходим, чтобы исключить многие риски, вероятность возникновения которых достаточно велика.
К основным опасностям относятся:
- наличие мошенничества с документами на право собственности;
- работа с посредниками, которые могут взять деньги и просто перестать выходить на связь;
- наличие на недвижимость обременений, арестов и других юридических ограничений;
- непогашенная ипотека;
- отсутствие необходимых разрешительных документов на жилье;
- отсутствие разрешения на строительство дома, права на участок или свидетельства о вводе ЖК в эксплуатацию (для новостроек);
- незаконно проведенные перепланировки и реконструкции;
- наличие любых нарушений, связанных с разделом имущества (то есть в суде имеется еще не завершенное разбирательство), приватизацией, оформлением наследства.
Решая, как проверить недвижимость на вероятные риски, лучше всего сразу привлечь к этому юриста. Только специалисты, работающие в данной области, могут полностью оценить все риски приобретения данного имущества, проверить полную историю объекта, выявить всех лиц, кто зарегистрирован, но не указан в документах. Такая работа займет от одного дня, но именно она позволяет уберечь от проблемной сделки. Конечно, многие запросы можно сделать самостоятельно и бесплатно. Но лучше всего проверять квартиру перед покупкой с участием специалистов, что сразу снимет многие спорные вопросы.
Основные этапы проверки недвижимости
Проверяя историю или юридическую чистоту квартиры, важно соблюдать следующие этапы:
- Проверить отсутствие проблем со стороны юридического статуса. У продавца запросить не только выписку из ЕГРН, но и все документы, которые касаются статуса жилья. Самостоятельно следует проверить отсутствие судимости у потенциального продавца, что можно сделать на сайте Судебного департамента.
- Проверить статус продавца, например, наличие сведений о банкротстве. Также следует получить информацию о наличии или отсутствии ипотеки, непогашенных кредитах на большие суммы, вероятного обременения на недвижимость. Сделать это можно на ресурсах Росреестра по имени владельца недвижимости и других специализированных источников, у самого продавца рекомендуется запросить выписку из его Кредитной истории.
- Проверить деятельность застройщика, если квартира покупается в новостройке. Сделать это можно через различные ресурсы, включая СПАРК, Коммерсант картотека и другие. Также на сайте Судебного департамента надо проверить информацию о том, нет ли на объект ареста, приостановления деятельности.
Кроме того, необходимо оценить риски, о чем уже было сказано. Этот этап один из наиболее важных. У потенциального продавца рекомендуется запросить максимальный объем документов, в том числе, о психическом здоровье, чтобы снизить вероятность оспаривания сделки в дальнейшем.
Надо проверить наличие прописки, количество лиц, которые зарегистрированы в квартире, разрешение на выписку несовершеннолетних детей. Если имеются лица, которые получили право пользования жильем пожизненно, от покупки лучше сразу отказаться, так как жилье уже является проблемным. Отменить сделку лучше и в том случае, если после проверки выяснено, что объект продается по доверенности, владельцы находятся в поездке или связаться с ними не представляется возможным.
Заключать сделку лучше в присутствии нотариуса, предварительно проверив его репутацию. Спешить не следует, передачу средств также рекомендуется проводить в присутствии свидетелей и под подпись. По возможности лучше делать это посредством банковского перевода.
