1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Как купить квартиру в новостройке

С 01.07.2019 года процедура, как купить квартиру в новостройке в РФ, проводится по новым правилам. Теперь покупатели, заключая договор купли-продажи, не передают деньги компании-застройщику напрямую – все средства перечисляются на специальные счета, где они и находятся до окончания строительства и сдачи дома. Для застройщика источником финансирования являются собственные активы или проектное финансирование в виде банковского кредитования. Такая схема строительства продажи недвижимости считается наиболее надежной, защищающей покупателей и исключая посредников. Используя новую схему, покупатель в случае какого-либо форс-мажора получит назад свои деньги.

Что надо учитывать при выборе новостройки

Покупая новую квартиру в строящемся доме, надо обратить внимание на следующие нюансы:

1. При выборе не надо верить всем рекламным обещаниям. Многие застройщики показывают, что жилые комплексы располагаются в окружении зелени и парков, имеют благоустроенную территорию с многочисленными объектами социальной инфраструктуры. Но в реальности вокруг сданного дома может оказаться довольно плотная застройка с минимальным озеленением, не самой лучше транспортной доступностью и совершенно не готовыми социальными объектами. Чтобы избежать такой ситуации, внимательно изучайте, что приобретаете, изучите, сколько уже готовых ЖК имеется у застройщика, в каком состоянии они сдаются. Прочитайте отзывы покупателей, часто именно через них можно определиться с покупкой или отказаться от нее.
2. Перед тем, как купить квартиру в строящемся дома, определитесь с планировочными решениями, состоянием сдаваемого жилья. Сегодня можно приобрести разные варианты квартир, их состояние при сдаче может быть от строителей, то есть без отделки, или «под ключ». От этого зависит цена и необходимость отделочных работ после покупки. Выбор зависит от того, что именно вы хотите получить – жилье, полностью готовое к жизни по доступной цене, или площадь, где можно реализовать самые сложные дизайнерские решения.
3. При покупке надо сразу понять разницу между членством в ЖСК и Долевым участием в строительстве. Часто договор долевого участия является более выгодным, но все равно перед подписанием документов надо уточнить все условия и гарантии для покупателя, ответственность застройщика.
4. При покупке квартиры в новостройке сразу определитесь с типом и классом дома. Самыми дешевыми являются стандартные панельные дома классов эконом и бюджет. Квартиры часто сдаются без отделки вообще или в черновом варианте. Для бюджетного класса возможно наличие стандартной черновой отделки или уже готовых стандартных решений «под ключ». Но надо сразу определиться, подходит ли качество такой отделки или лучше взять квартиру «под ремонт». Наиболее дорогие ЖК классов бизнес, премиум и элит часто строятся из кирпича, отличаются интересными планировочными решениями, закрытой территорией и внутренним благоустройством. Но сами квартиры могут передавать со свободной планировкой, без отделки или в чистовом состоянии.
5. Определитесь, в какую сумму обойдется покупка жилья в новостройке, выгоднее купить квартиру в Москве или Подмосковье. Надо учитывать все расходы, в которые входят приобретение квартиры в новостройке, ремонт, оформление документов. В некоторых случаях выгоднее оформить ипотеку, сегодня многие застройщики предлагают выгодную рассрочку.

При покупке квартиры в новостройке спешить не рекомендуется, надо тщательно взвесить все особенности, выбрать не только дом, но и планировку, площадь квартиры, этаж. Чаще всего покупают жилье на первых этажах. Такие варианты дешевле, но имеют и ряд минусов. Это худшая естественная инсоляция, шум и не самый лучший вид из окон. Для тех, кто не хочет высокие и последние этажи, можно порекомендовать купить квартиры на средних этажах. Выбор их достаточный, уровень освещенности комнат хороший.

Перед тем, как купить квартиру в новостройке, надо определиться, что получает покупатель в итоге:

• какой будет придомовая территория, будет ли двор закрытым, имеющим видеонаблюдение;
• будет ли компания-застройщик благоустраивать территорию, планируется ли сооружение детских и спортивных площадок, комфортабельных мест для отдыха, парковок, объектов социальной инфраструктуры;
• надо уточнить, в каком состоянии передают новую квартиру, какие окна и двери устанавливаются, будут ли в наличии счетчики ресурсов и разводка инженерных сетей, радиаторы.

Варианты оплаты квартиры в новостройке при покупке

При покупке квартиры в новостройке предлагаются такие варианты оплаты:

• внесение средств на счет в полном объеме;
• оформление кредита, то есть выбор ипотеки;
• покупка в рассрочку от компании-застройщика.

При подписании договора без посредников и при полной оплате деньги вносятся на специальный Эскроу счет, где они блокируются до окончания строительства и сдачи новостройки. Такой способ считается наиболее надежным и правильным, так как он позволяет покупателю защитить себя от многих рисков, в том числе, нарушения сроков сдачи. К преимуществам способа относится и то, что стоимость квартиры при оплате одним платежом обычно выгоднее, особенно в самом начале продаж «с котлована».

Если вы не готовы платить всю сумму сразу, можно воспользоваться кредитованием. Многие банки предлагают ипотеку на квартиры в новостройках на довольно выгодных условиях. Взять жилье можно на пять-десять и более лет, выбрать систему платежей, определиться с первоначальным взносом, временем полной выплаты. Но надо помнить, что до окончания всех выплат жилье будет находиться в залоге у банка и снять то обременение можно будет после погашения кредита (ипотеки).

Купить квартиру также можно в рассрочку. Многие застройщики предлагают приобрести квартиру без посредников, разбив платежи на части. Такая пошаговая оплата очень удобная, она позволяет сделать первый платеж в размере до 30-50%, оставшуюся сумму разбить на равные части. Сроки различные, все зависит от конкретного застройщика и предлагаемых программ. Перед тем, как воспользоваться такой возможностью, рекомендуется посетить сайт компании, ознакомиться со всеми вариантами, проконсультироваться непосредственно у представителей девелопера.

Прием квартиры в новостройке после окончания строительства

После того, как жилой комплекс сдан в эксплуатацию, покупатели получают ключи. Для этого необходимо принять жилье, подписать акт приема-передачи квартиры. Чтобы сделать все правильно, рекомендуется придерживаться определенных шагов.

Сначала на электронную почту покупателя или его личный телефон или через Почту РФ поступает информация о том, что новостройка сдана и он приглашается на осмотр и прием квартиры. Обычно для этого указываются определенные даты и часы, что позволяет распланировать время и подготовиться. У покупателя имеется семь дней на прием и подписание всех документов, составление претензии при необходимости. После подписания акта приема-передачи объекта строительства возможна регистрация права собственности.

Пошаговая инструкция приема:

• сначала надо сравнить проектную документацию и реальные характеристики квартиры, это касается площади, планировочных решений, расположения и типа окон, остекления лоджии или балкона, других параметров;
• далее пошаговая инструкция предусматривает осмотр состояния квартиры, надо определить, насколько вариант отделки соответствует заявленному, каким является качество материалов;
• для оценки технического состояния квартиры правильно пригласить независимого эксперта, который поможет оценить качество строительства и ремонта, если он предусмотрен договором.

Если имеются какие-либо замечания, инструкция по приему предусматривает составление претензии. Акт приема при этом не подписывается или в нем необходимо указать все выявленные недостатки. У застройщика имеется 45 дней на то, чтобы устранить все выявленные недостатки. Если это затруднено или займет больше времени, покупатель имеет право на компенсацию. В этом случае правильно будет обратиться к юристу, который поможет с оформлением претензий и остальных документов, необходимых для получения компенсаций.

На этапе приема надо учитывать такие нюансы:

• все дефекты и нарушения должны быть зафиксированы документально, рекомендуется фото- или видеосъемка;
• в дефектную ведомость (акт осмотра объекта) включаются все спорные моменты – установленные стеклопакеты иного типа и качества, сколы и другие повреждения сантехники, некачественно смонтированные инженерные сети, строительные входные двери вместо бронированных и утепленных, низкое качество финишной отделки;
• акт приема не подписывается до момента исправления дефектов;
• если покупатель подписывает акт приема и получает ключи, это не означает, что он не имеет претензий, то есть исправлять недостатки застройщик должен в рамках гарантийных обязательств, а не за свой счет.

Что делать, если расхождение с проектной документацией слишком серьезное или выявленные дефекты не подлежат устранению? Законодательством предусмотрено, что покупатель имеет право на расторжение договора и получения своих средств в полном объеме. Но чаще всего застройщик идет навстречу покупателю и старается устранить недостатки. Расторжение договора не выгодно всем сторонам, однако при оформлении соглашения об устранении выявленных дефектов надо четко обозначить сроки выполнения работ, их объем, используемые материалы и другие нюансы.

Приобретение квартиры в новостройке – процесс сложный, требующий ответственного подхода. Спешить нельзя, следует до подписания договора взвесить все преимущества и недостатки выбранного ЖК, определиться с планировками, вариантами отделки, процедурой приема жилья.