1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Взыскание неустойки с застройщика в арбитраже

Человек, покупающий недвижимость в строящемся доме, по закону признается участником долевого строительства. Все его взаимоотношения с застройщиком выстраиваются в соответствии с договором долевого участия. В статье рассмотрены варианты защиты прав дольщика при нарушении договорных обязательств со стороны девелопера.

Какие законы регламентируют отношения сторон ДДУ

Взаимоотношения продавца и покупателя по ДДУ регулирует 214 ФЗ. В этом правовом акте содержатся все правила и нормы по строительству многоэтажек. Также закон устанавливает полномочия застройщика, дольщика и третьих лиц.

При нарушении взятых на себя обязательств, застройщик обязан возместить издержки покупателю. У дольщика возникает право требовать взыскания неустойки и возмещения морального вреда. Но, если строительная организация не согласна с требованием покупателя, то суд неизбежен.

В соответствии с 214 ФЗ неустойка может взыскиваться до судебных разбирательств и по суду. Все условия по применению штрафных санкций в отношении каждой из сторон оговариваются и прописываются в ДДУ.

В договоре, как правило, содержатся все параметры будущей квартиры, её план и адрес. В нем также фиксируются права и обязанности сторон.

В обязательном порядке документ содержит:

• Сроки окончания строительства и передачи объекта недвижимости дольщику.
• Полномочия застройщика в отношении привлечения других компаний в возведении жилого комплекса.
• Обязанности девелопера о взятии на себя рисков на всех этапах строительства.

При нарушении любого из обязательств, дольщик в праве обратиться в суд и требовать возмещений.

Участник долевого строительства, в свою очередь, обязан в обозначенные в ДДУ сроки произвести оплату за будущее жилье и принять квадратные метры по акту приема-передачи.

Что обязан возмещать девелопер?

В соответствии с 214 ФЗ участнику долевого строительства положены следующие выплаты:

• неустойка за каждые сутки просрочки;
• штраф за неисполнение требований покупателя в размере 50 процентов;
• возмещение услуг юриста;
• компенсация морального вреда;
• оплата съемного жилища и т.д.

В соответствии с законом величина неустойки должна быть не ниже:

1. Для физических лиц - 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
2. Для юридических лиц - 1/300 ставки рефинансирования.

Когда и как может быть взыскана неустойка?

На практике применимы два пути истребования неустойки. В первом случае в досудебном порядке. И во втором случае, путем подачи искового заявления.

Досудебный порядок – дольщик подготавливает заказное письмо с уведомлением адресата и отправляет его девелоперу. Письмо должно содержать суть требований и размер пени.

Сроки рассмотрения обращения, как правило, фиксируются в ДДУ. При отсутствии такого пункта, застройщик обязан ответить на претензию в течение 14 дней.

Если застройщик отказывается решать вопрос возмещения неустойки мирным путем, то покупатель собирает доказательства о нарушении его прав и пишет исковое заявление.

К нему прикладываются следующие документы:

• Договор долевого участия.
• Платежные документы.
• Акт сверки платежей.
• Подписанный акт приема-передачи квартиры.
• Доказательства факта задержки исполнения обязательств.

По окончании судебного разбирательства с застройщика взыскивается неустойка.

Основанием для получения денег по решению суда является исполнительный лист. Его получают в канцелярии суда после вступления решения в законную силу.

Сроки по выдаче исполнительного листа законом не установлены. На практике ожидать можно от нескольких дней до нескольких недель.

С исполнительным листом нужно обращаться в службу ФССП или непосредственно в банк, реквизиты которого, как правило, есть в ДДУ. Если застройщик не находиться в стадии банкротства, то в выплате денег в Банке не откажут.

Задавшись целью и изучив решение судов общей юрисдикции, можно прийти к неутешительному выводу. Судьи, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, весьма сильно режут суммы законных неустоек.

Поэтому в настоящее время на рынке очень востребована услуга по взысканию неустойки через Арбитражный суд. Популярность арбитража заключена в том, что к вопросу снижения неустойки там подходят иначе.

Какие плюсы взыскания неустойки через Арбитражный суд?

Надо отметить тот факт, что процесс взыскания неустойки через арбитраж более специфический и трудоемкий. Один из основных плюсов при рассмотрении дела в Арбитражном суде – застройщик обязан обосновать доводы о несоразмерности неустойки.

На практике доказать факт несоразмерности законной неустойки почти всегда не представляется возможным. Таким образом, вероятность получения причитающейся по закону неустойки в полном объеме, значительно возрастает.

После сопоставления всех фактов, становится очевидно, что рассмотрение дела по взысканию неустойки в арбитраже имеет ряд преимуществ:

1. >Возрастает вероятность присуждения суммы неустойки в размере 100%.
2. Сокращается судебный процесс до 4-6 месяцев. В судах общей юрисдикции процесс может затягиваться на срок более 1 года.
3. Расходы, связанные с подготовкой к процессу и рассмотрению дела, частично или полностью ложатся на юридическое лицо.
4. Происходит 100 процентов взыскания 50 процентов штрафа за отказ застройщика выплатить неустойку в добровольном порядке.

Однако, чтобы обратиться в Арбитражный суд нужно знать ряд особенностей его судопроизводства.

Нюансы взыскания неустойки за просрочку срока передачи квартиры по ДДУ через арбитраж

В Арбитражном суде рассматриваются споры экономического характера между субъектами предпринимательской деятельности. Если говорить проще, то Арбитражный суд рассматривает споры между юр. лицами.

Для того чтобы получить неустойку через Арбитражный суд, участнику долевого строительства придется уступить своё право требования неустойки третьему лицу. Совершить переуступку на возмещение неустойки и 50 процентов штрафа дольщик может как ИП, так и юр. лицу.

По договору цессии дольщик (цедент) передает юридическому лицу (цессионарию) свое право требования на взыскание неустойки с застройщика и других издержек, подлежащих компенсации. Подобная передача прав не противоречит положениям действующего законодательства, это значит, что такая сделка вполне законна.

Следует отметить, что договор уступки прав требования, обычно, регистрируется в Росреестре. Но, в определенных ситуациях, госрегистрация договора уступки не требуется.

К примеру, когда переуступка права дольщиком на взыскание неустойки осуществляется третьему лицу, после того как подписан акт приема-передачи квартиры. Однако, такой документ стоит заверить у нотариуса.

Как проходит переуступка на взыскание неустойки

Начать стоит с выбора надежной компании. При обращении к специалистам происходит следующее:

• юрист изучает документы;
• рассчитывается неустойка и сопутствующие выплаты;
• готовится договор цессии;
• застройщик извещается о смене кредитора и о требованиях;
• готовится пакет документов для Арбитражного суда;
• дело рассматривается в арбитраже;
• возможно, будет этап апелляционного рассмотрения дела;
• получение судебного решения и исполнительного листа;
• фактическое взыскание денег;
• последующий перевод оговоренной суммы дольщику.

Из вышеизложенного можно сделать вывод – обращение в Арбитражный суд с требованием о взыскании неустойки за срыв срока передачи квадратных метров значительно выгоднее для дольщика. Так как, в большинстве случаев, арбитраж не снижает сумму, а также 50% штрафа за невыполненные требования дольщика выплачиваются в полном объёме.

Если возникли сложности и застройщик нарушает все возможные сроки строительства, не хочет работать с изъянами и недочетами, обращайтесь к специалистам.