1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ

Кто может получить налоговый вычет при долевом строительстве квартиры? В каком случае наступает это право и каким может быть размер компенсации? Рассмотрим эти и другие вопросы, которые возникают у многих покупателей недвижимости по ДДУ.

Долевое строительство

Перед тем, как перейти к особенностям получения налоговых льгот, надо определиться, что такое покупка жилья по ДДУ. Это сделка, заключаемая на приобретение квартиры в строящемся дома. Происходит она на любом этапе – от котлована до отделочных работ, основное условие – объект находится в процессе строительства и еще не сдан в эксплуатацию. Фактически это означает, что покупатель приобретает не готовую квартиру, а вместе с другими дольщиками вкладывает средства в строительство жилого комплекса. После завершения строительства компания-застройщик обязывается передать жилье собственникам, полностью завершив все работы, указанные в договоре.

К преимуществам покупки квартиры по ДДУ относятся не только сниженная стоимость квадратного метра, но и налоговые льготы покупателям, которые призваны компенсировать уплаченные ранее налоги. То есть долевое строительство выгодно всем участникам сделки – компания-девелопер привлекает средства, необходимые для завершения строительства, а покупатели приобретают жилье по сниженной сумме с возможностью дальнейшего частичного возмещения затрат.

К особенностям оформления вычета относится и то, что от покупателя не требуется обязательное наличие выписки из ЕГРН. Право на льготу наступает с момента подписания акта приема-передачи. То есть не обязательно ждать завершения регистрации права на собственность, льготы оформляются с момента получения ключей и передаточного акта. Право на компенсацию реализовывается уже после окончания первого календарного года после того, как покупатель, то есть участник долевого строительства, подписал акт и получил ключи.

Для получения льготы необходимо предоставление следующего пакета документации:

• личный паспорт;
• справка о доходах, которая оформляется по форме 2-НДФЛ (показывает, какие налоговые выплаты были свершены на прошлый период);
• договор ДДУ на жилье;
• акт передачи квартиры или свидетельство регистрации;
• копии платежных документов.

До 2014 года получить вычет можно было только на один объект, то есть обычно при первой покупке квартиры. Однако сейчас правила изменены, льготы можно оформить на несколько объектов. Единственное ограничение – сумма, потраченная на покупку. Также с 2014 года изменилась и сумма вычета при покупке в ипотеку – раньше компенсация начислялась без ограничений на всю разницу. Но сейчас она будет рассчитываться только до 3 миллионов рублей.

Налоговые вычеты: кто может получить?

Получить налоговый вычет за квартиру в строящемся доме могут все граждане РФ и резиденты, которые проживают на территории страны более 183 дней подряд. Также это касается граждан, получающих доходы, облагаемые налогом со ставкой 13% за исключением дивидендов. То есть компенсацию не могут получить те, кто не является резидентом и не платит НДФЛ в размере 13%.

Для получения вычета при приобретении недвижимости по ДДУ надо учитывать существующие ограничения. Сумма зависит от того, на каких именно условиях происходила покупка недвижимости, какие средства для этого использовались.

При оформлении покупки на собственные средства максимальный вычет ограничивается суммой до 2 миллионов рублей. Это означает, что покупатель имеет право на возмещение 13% от суммы затрат по приобретение квартиры. Размер такой льготы составит до 260 тысяч рублей. При этом не имеет значение, какая именно сумма была затрачена на покупку квартиры, так как вычет рассчитывается с максимальной границы в 2 миллиона.

Если квартира была куплена по ипотечному договору, то есть на кредитные средства, размер вычета учитывает не только основную сумму, но и проценты по выплатам. В этом случае размер льготы выше и составляет пороговое значение в 3 миллиона рублей. То есть максимальная сумма, которую можно вернуть, составляет 390 тысяч. При этом расчеты осуществляются с учетом всех фактически выплаченных процентов, а не от суммы оставшегося долга. В соответствии с законодательством покупатель имеет право на возврат 13% от тех денег, что уже выплачены банку в счет погашения ипотеки.

К примеру, квартира в строящемся ЖК была куплена за 4 миллиона с привлечением кредитных средств. Покупатель на момент оформления льготы уже выплатил 600 тысяч. В соответствии с законодательством гражданин имеет право на вычет в размере 260 тысяч (13% от максимальной суммы в 3 миллиона) и дополнительно 78 тысяч дополнительно по кредитному договору.

Отдельно надо упомянуть вопрос о недвижимости, покупаемой в браке. При долевом договоре на получение льготы имеют право оба супруга, условие – они должны быть налоговыми резидентами. Исключение – если другие условия указаны в брачном договоре.

Что можно включить в вычет?

Какие платежи и суммы можно включить в имущественный вычет при долевом строительстве? Кроме средств, затраченных на приобретение недвижимости, можно получить компенсацию за купленные стройматериалы, отделку, услуги строительных бригад. Но это касается только тех квартир, которые были куплены по договорам ДДУ без отделки и в состоянии «от строителей». В этом случае покупатель имеет право включить в налоговый вычет следующие расходы:

• все расходы, связанные с необходимостью закупки строительных и отделочных материалов, необходимых для ремонта квартиры;
• затраты, связанные с разработкой проектно-сметной документации;
• расходы, связанные с наймом строителей для выполнения ремонтно-отделочных работ.

Это означает, что компенсации подлежат материалы, необходимые на отделку стен, полов и потоков, для прокладки инженерных коммуникаций, установки окон и дверей. Но в этот список не могут быть включены расходы, вызванные необходимостью покупки мебели, бытовой техники, сантехники. Также не будут включены в список расходы, связанные с реконструкцией помещения или его перепланировкой.

Особенности оформления вычета

Вернуть средства по вычету можно двумя способами – через ФНС или через работодателя. Для обоих ситуаций необходимо подача определенного пакета документации и соблюдение установленного порядка действий.

Если оформление осуществляется через ФНС, следует предварительно обратиться в ближайшее налоговое управление по месту регистрации по завершению календарного периода (важно учитывать, что в последние дни этого делать не стоит, так как очереди будут очень большими). Рекомендуется делать это в год получения акта приема-передачи, предварительно собрав полный пакет документов. На выполнение камеральной проверки обычно уходит три месяца, после чего можно будет получить средства по вычету.

Для оформления будут нужны следующие документы:

• заполненное по форме заявление на компенсацию;
• форма 2-НДФЛ и 3-НДФЛ;
• договор ДДУ о приобретении жилья;
• передаточный акт приема;
• договора на выполнение отделочных, ремонтных работ (в договоре должно быть указано, в каком состоянии квартира передается покупателю);
• все имеющиеся платежные квитанции, чеки, банковские справки об оплате.

Если жилье было куплено на условиях ипотечного кредитования, дополнительно прилагаются справки об уже выплаченных процентах и копия кредитного договора (при подаче пакета надо иметь с собой оригинал).

Также получить вычет можно через работодателя. В этом случае ждать окончания календарного года не надо, то есть процедура немного ускоряется. Следует собрать пакет документов, после чего составить заявление и обратиться в свою ИФНС. В течение одного месяца с момента обращения будет получено уведомление о том, что гражданин получил право на вычет.

С выданным уведомлением надо обратиться в бухгалтерию своего предприятия, составить заявление о получении компенсации. После рассмотрения документов (на уходит минимум времени, так как все проверки уже выполнены), работодатель при начислении заработной платы перестает удерживать НДФЛ в размере 13%. Это и будет возврат, связанный с понесенными ранее расходами.

Для подачи на вычет в этом случае потребуются такие документы:

• договор ДДУ о покупке недвижимости;
• передаточный акт;
• договор на выполнение ремонтно-отделочных работ;
• все чеки об оплате, включая закупку стройматериалов.

Если приобретение квартиры выполнялось в кредит, дополнительно будет нужен ипотечный договор и справка о размере уже выплаченных процентов.

Покупатель имеет право самостоятельно выбирать, как получить компенсацию, для многих делать это через официального работодателя намного удобнее и проще. ФНС уже заявила, что с 2021 планируется значительное облегчение процесса подачи бумаг, исключая личное присутствие. Это означает, что заявление и все нужные справки можно будет подавать онлайн. Это дает возможность сэкономить время и облегчить процедуру. К преимуществам надо отнести и то, что при использовании услуг МФЦ каждый этап можно отследить, то есть всегда быть в курсе, на каком шаге находится оформление, получено ли уже решение о вычете.