1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Площадь квартиры меньше, чем по договору ДДУ, что делать?

Что делать, если произошло изменение площади квартиры при долевом строительстве? При заключении договора участия в долевом строительстве надо учитывать, что на момент оформления покупки готовой квартиры еще не существует. Это влечет за собой различные риски, среди которых – вероятное расхождение между проектной и фактической площадью всех или отдельных помещений. Несоответствие может касаться увеличения или уменьшения площади, что влечет за собой необходимость возврата денег или доплаты.

Что делать, если при оформлении покупки и обсуждении цены договора была указана одна площадь, а при сдаче дома она уже совершенно другая? ФЗ № 214, распространяющийся на процедуру оформления покупки квартиры на условиях ДДУ, не содержит нормы, при которой покупатель должен автоматически доплачивать за лишние квадратные метры по первому же требованию компании-застройщика. Чаще всего в договорах уже включается пункт, где указаны условия, права и обязанности сторон при наличии подобных отклонений. Это сразу устраняет ряд вопросов, которые могут возникнуть при возникновении такой ситуации.

Но что делать, если квартира сильно увеличивается при сдаче, что негативно сказывается на размерах платежа? Не редкими являются случаи, при которых компания-застройщик отказывается возмещать разницу при изменении площади в сторону уменьшения. В этом случае надо попробовать заключить мировое соглашение. Если это невозможно, обычно требуется составление иска и обращение в суд.

Почему площадь квартиры после сдачи может отличаться?

Почему может произойти отклонение фактической площади от проектной? Необходимо понимать, что при заключении ДДУ покупается еще не существующее жилье, то есть дом находится в стадии строительства. Право собственности возникает только после сдачи объекта долевого строительства и прохождения всех установленных экспертиз, разрешающих его эксплуатацию. Покупатель должен принять квартиру, подписать соответствующий акт, после чего уже можно проходить процедуру государственной регистрации. До этого момента покупатель, или дольщик, как будет правильнее его называть, может требовать у компании-застройщика только сдачи объекта в срок и передачи квартиры с указанными в договоре характеристиками.

Такая процедура регламентируется несколькими федеральными законами:

• часть 1 статьи 4 и статья 8 ФЗ о долевом участии;
• статья 29 ФЗ о госрегистрации.

При этом участнику долевого строительства надо помнить, что застройщик в процессе строительства не вправе существенно изменить ряд параметров, включая общую площадь объекта и отдельных квартир, размеры помещений, высоту потолка и толщину стен. Однако некоторые погрешности допустимы, к ним относятся увеличение или уменьшение площади жилья в некоторых допустимых пределах. Даже при точном соблюдении всех норм такие расхождения возможны, зависят они от различных факторов.

При сдаче объекта окончательные замеры проводятся специалистом БТИ, на основании полученных результатов составляется акт. В собственность владельцу передается квартира, в документах на которую указывается именно та площадь, что вычисляется БТИ, а не указанная ранее в договоре ДДУ.

Для панельных домов наличие увеличенной площади встречается реже. Связано это с особенностями строительства, использованием материалов, производимых в заводских условиях. На объекте производится только сборка, то есть ситуаций, при которых появляются изменения площади, практически нет. Для кирпичных, блочных и монолитных домов уменьшение или увеличение площади встречается чаще. Происходит это из-за особенностей технологии, допусков в отклонениях при монтаже здания. Несмотря на то, что смещения относительно небольшие, разница в площади для одной квартиры может составлять от 0,5 квадратных метра и больше. В денежном выражении – это десятки тысяч рублей и более, что зависит от типа недвижимости.

Насколько часто встречаются увеличения на два и более квадратных метров? Такая ситуация строительными допустимыми погрешностями уже не объясняется. Чаще всего речь идет о мошенничестве и злоупотреблении со стороны застройщика, который намеренно допустил данную ситуацию с целью получения дополнительных средств. В этом случае требования заплатить можно оспорить, в некоторых случаях застройщика вполне можно признать виновным в мошенничестве, особенно, если квартира уже полностью оплачена, а фактическая площадь при сдаче сильно увеличилась.

Что делать, если площадь квартиры меньше, чем в договоре? Такая ситуация является более редкой, но также может быть. В этом случае покупатель имеет право требовать от застройщика возврата средств.

При сдаче жилья и подписании акта приемки-передачи необходимо выполнить такие действия:

• провести точные замеры, сравнить с результатами БТИ и проектной площадью, указанной в ДДУ;
• при подписании акта обязательно указать фактическое значение площади;
• рассчитать разницу между проектным и фактическим значением;
• составить обращение застройщику с требованием возмещения суммы.

Обычно небольшие расхождения до половины квадратного метра допустимы, ситуация с такими изменениями и способами компенсации указывается в договоре. Но ситуация, при которой квартира полностью оплачена, а площадь при получении стала меньше на квадратный метр и больше, уже требует перерасчета. Если девелопер не согласен вернуть средства, может потребоваться судебное разбирательство.

Как решить вопрос с изменением фактической площади?

Если площадь оказалась меньше или больше, вопрос чаще всего решается по соглашению сторон, для чего оформляется отдельный договор.

Путей решения на деле два:

• если размер площади больше, покупатель выплачивает девелоперу разницу с учетом стоимости квадратного метра на момент заключения основного договора ДДУ;
• если фактическая площадь менее уже оплаченной, застройщик должен вернуть средства на тех же условиях, что и при увеличении.

Особенности возмещения и изменения цены ДДУ:

1. Дополнительное соглашение можно заключать только при волеизъявлении всех сторон, если одна из них не согласна, подписывать документ нельзя. Одностороннее изменение цены является незаконным, так как это является нарушением статьи 310 ГК.
2. В договоре не могут содержаться пункты об одностороннем изменении цены ДДУ со стороны компании-девелопера. Это противоречит условиям статьи 16 Закона ЗПП, так как нарушает права покупателя. Если при подписании ДДУ такой пункт включен, договор можно признать недействительным, что требует предварительной проверки. Для тех, кто не уверен в собственных знаниях в данной области, рекомендуется обращение к квалифицированному юристу.
3. Изменение цены происходит в такой же форме, как и заключение основного договора. Необходимо наличие документа в письменной форме, его регистрация в Росреестре.

Оформление доплаты за лишние квадраты площади

Для оплаты квадратных метров, которые фактически являются «лишними», обычно заключается дополнительное соглашение, как приложение к основному ДДУ. Такой способ используется достаточно часто, хотя процедура занимает определенное время и может потребовать определенных затрат. В некоторых случаях при наличии отклонений приемка квартиры просто осуществляется по фактической площади, что и указывается в акте. Подписание такого документа показывает, что покупатель согласен с имеющимися отклонениями и готов оплатить разницу. Акт имеет и обратную силу, если площадь меньше, застройщик должен вернуть разницу. Но точные условия зависят от условий договора долевого участия, то есть при подписании со всеми его пунктами необходимо предварительно ознакомиться.

При подписании документа приемки-передачи указывается, какая именно площадь квартиры должна быть проектной, то есть изначально указанной в ДДУ. В графе приема записывается фактическое значение площади, полученное при осмотре, рассчитывается расхождение. Такая разница уже используется до выплаты остатка суммы покупателем застройщику, если фактическое значение больше, чем проектное. На период времени до оплаты жилье будет считаться находящимся в залоге у застройщика, даже если на покупку оформлена ипотека, так как в размерах имеются изменения.

Что делать, если передавать квартиру в залог не хочется? В этом случае надо просто оплатить разницу с учетом цены за квадратный метр, указанной в основном договоре ДДУ. Если застройщик требует выплатить разницу, исходя из фактической стоимости метра на момент приемки жилья, делать этого не надо, так как это незаконно.

Если площадь меньше, чем проектная, сумма за недостающие метры должна быть возвращена. При этом необходимо учитывать, что указано в договоре ДДУ, так как в некоторых случаях минимальные расхождения сторонами не оплачиваются. Но при значительных расхождениях застройщик обязан вернуть разницу, так как площадь передаваемого жилья фактически меньшая, чем та, за которую он уже получил оплату.

Все документы, включая реквизиты оплаты для возмещения разницы площади, надо тщательно проверять. Для этого можно обратиться к юристам в Москве и других городах, которые специализируются на работе с новостроями. При оформлении доплаты в назначении платежа надо указать номер основного договора долевого участия, дата его заключения. Такие документы впоследствии можно использовать для расчета налогового вычета. Кроме того, наличие квитанции с указанным назначением платежа и реквизитами служит доказательством того, что оплата за увеличение площади была совершена. Такие документы нужны в случае, если недобросовестные застройщики уверяют, что никаких средств не получали и отказываются передавать квартиру.