Как зарегистрировать права собственности на квартиру
Как происходит регистрация права собственности на квартиру или земельный участок? Это достаточно сложная процедура, которая требует предельной внимательности и правильной подготовки документации. Необходимо понимать, что только после оформления регистрации жилья в собственность и получения соответствующего свидетельства (выписки из ЕГРН), вы становитесь полноправным его владельцем. Сразу после появления соответствующей записи в едином государственном реестре квартира переходит в полноправную собственность, ее можно продать, заложить, обменять или выполнить иные юридические действия.
Рассмотрим все особенности государственной регистрации прав, определимся, когда надо начинать оформлять документы и в течение какого времени. Также узнаем, какие подводные камни существуют при регистрации недвижимого имущества, как их обойти в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Когда оформляется право на собственность
Когда именно надо оформить собственность на квартиру? Многие ошибочно полагают, что момент получения ключей – это уже подтверждение таких прав. Но на самом деле это не так, бывают случаи, когда люди уже получили ключи и успели сделать ремонт, но не могут подать документы для государственного кадастрового учета.
Подобная ситуация обычно наблюдается, если компания-застройщик не выполнила ряд условий, к которым относятся:
- составление протокола о распределении в жилом доме коммерческой и жилой недвижимости;
- получение на здание паспорта БТИ, где указаны планировочные решения, этажность, общий метраж всех помещений и отдельно для каждого, включая комнаты, технические и общие зоны;
- получение разрешения на ввод строения в эксплуатацию (такой документ выдается Департаментом архитектуры и строительства);
- получение документа из Госреестра о постановке здания на учет и выдача кадастрового паспорта на объект;
- присвоение дому собственного почтового адреса.
Перед тем, как покупать квартиру в уже готовой новостройке, надо уточнить у компании-застройщика, имеет ли он все документы для регистрации права собственности на квартиру. Если таких документов нет, но при этом заявляется, что жилой комплекс давно сдан, от покупки лучше отказаться. В противном случае можно столкнуться со многими проблемами, в частности, на такую недвижимость нельзя зарегистрировать права. К минусам относится и то, что покупатель не сможет зарегистрироваться, то есть прописку он не получит, пока новостройка не будет принята в эксплуатацию, а компания-застройщик не пройдет все необходимые процедуры. Часто покупатели подобных квартир сталкиваются с ситуацией, когда на все дела, чтобы получить технический паспорт и зарегистрировать недвижимость, уходят большие сроки – до двух лет и больше.
Оформление квартиры в новостройке
Обычно регистрация права собственности на квартиру разделяется на два основных этапа:
- сбор и подача документов;
- оформления права собственности.
Первый этап – оформление документации в соответствии с Федеральным законом. Пакет включает в себя все необходимое, чтобы можно было быстро пройти регистрацию.
Перечень включает в себя:
- договор купли-продажи или договор долевого участия в строитльстве (если жилье покупалось на этапе строительства);
- кадастровый паспорт, где указан план-схема;
- кредитный договор на покупку жилья, если для приобретения используется ипотечная схема;
- разрешение, выдаваемое органами опеки, если среди участников долевой собственности имеются дети.
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Далее регистрация права собственности на квартиру предполагает обращение в специальные органы в срок, установленный законодательством. Надо учитывать, что при покупке новостройки дом уже должен быть принят в эксплуатацию. Также у застройщика необходимо получить акт приема-передачи недвижимости, который подписывается только после тщательного осмотра квартиры. Если никаких дефектов нет, акт подписывается. Если выявлены недочеты, следует это оформить отдельным документом или указать в передаточной ведомости все нарушения и дефекты. Компенсацию или их устранение надо требовать у застройщика. При этом передаточный акт все равно подписывается.
Перед регистрацией недвижимости надо также получить кадастровый паспорт и технический план. Их выдает в БТИ, при этом процедура последнее время облегчена. Больше не надо отдельно получать паспорт, затем становится в очередь на выдачу плана. Теперь все документы выдают сразу, что сокращает сроки. Для этого в назначенное время на объект приходит инженер, который сверяет заявленные планировочные решения и реальные, проводит замеры помещений. Если все в порядке, заказчик получает план-схему и паспорт.
Следующий шаг – заявление о регистрации права, которое подается в Росреестр или МФЦ одновременно с полный пакетом. Такие документы на регистрацию права собственности могут включать ипотечный договор в случае, если покупка совершалась за счет кредитных средств. Получить его можно в банке, вместе с закладной, если в этом возникает необходимость. Также в пакет входят правоустанавливающий документ, паспорт (нужен для удостоверения личности), документ, показывающий, где находится такой объект недвижимости, разрешение из органов опеки (если имеются маленькие дети).
Три способа оформления квартиры в собственность
Оформление в государственном реестре недвижимости можно выполнить тремя способами:
- сделать это самостоятельно (такие документы можно получить без привлечения сторонних организаций, просто собрав пакет документации, лично его подав в Росресстр, и сэкономив средства на посредниках);
- через компанию-застройщика (сегодня многие крупные компании предлагают зарегистрироваться с помощью штатных юристов, что сокращает сроки, но может потребовать дополнительных расходов);
- через юридическое агентство (может потребоваться доверенность, сроки оформления также сокращаются).
Самостоятельное оформление
Для самостоятельного оформления можно воспользоваться такими способами:
- подача документов через МФЦ, но в этом случае сроки получения затягиваются минимум на два дня, однако МФЦ своих клиентов информирует о каждом шаге, что очень удобно;
- через сайт Госуслуги, то есть все действия выполняются в режиме онлайн, дополнительно надо получить электронную цифровую подпись;
- с личным присутствием через Росреестр, что занимает больше всего времени.
Оформление через застройщика
Многие компании-застройщики предлагают услугу оформления при помощи собственных юристов. Это возможно при покупке недвижимости через договор долевого участия, то есть на застройщика возлагаются все хлопоты, связанные с получением покупателем документов и права собственности. Процедура простая, представитель компании собирает необходимые документы и самостоятельно подает их на регистрацию сроки короткие, обычно на это уходит не больше нескольких недель.
Что делать, если компания-застройщик не отдает документацию на квартиру?
Что делать, если дом сдан в эксплуатацию, но застройщик не выдает соответствующие документы, то есть регистрацию становится невозможной? В данной ситуации потребуются услуги юриста, который и будет вести переговоры с застройщиком или предпримет иные действия для получения нужных документов. Сложнее ситуация, если дом не могут принять в эксплуатацию из-за каких-либо нарушений или бездействия компании-девелопера. Во многих случаях получение права собственности затягивается на месяцы и годы, поэтому к выбору недвижимости при покупке следует отнестись максимально внимательно.
Обязательно ли срочное оформление права на недвижимость
Имеются ли определенные сроки, в течение которых регистрация обязательная? Нет, ни в одной статье закона этого не указывается, то есть срочное оформление права собственности не обязательное. Но и затягивать не следует, так как полноправным владельцем жилья вы можете стать не после того, как купили квартиру, и только после выдачи выписки из ЕГРН. Поэтому получение выписки из ЕГРН является вопросом первоочередным.
Наличие регистрации позволяет:
- получить прописку для себя и членов семьи;
- получить основание для оформления других документов, социальных льгот;
- получит право юридических действий с жильем, например, продажи, дарения;
- получение льгот и дотаций, необходимых для выплат по коммунальным платежам (если владелец имеет на них право);
- оформление детей в школу, детсад и другие учебные заведения.
Регистрация права собственности – вопрос, требующий максимально ответственного подхода. Необходимо собрать полный пакет документов, при необходимости привлечь квалифицированного юриста, если в этом возникает необходимость.
