1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Как проверить застройщика при покупке новой квартиры

Каждому гражданину, решившему купить новое жилье в строящемся доме, потребуется сначала проверить застройщика. Это позволит сделать осознанный выбор и избежать ошибок, цена которых может исчисляться в сотнях тысяч и даже миллионах рублей.

Без проведения предварительной проверки дома и компании покупатель сильно рискует.

К самым высоким рискам при покупке нового жилья в строящемся доме относятся:

• изменение сроков сдачи в эксплуатацию объекта;
• банкротство компании;
• сотрудничество с мошенниками, которые продают одну и ту же квартиру в строящемся доме разным покупателям и т.п.

Проверка застройщика, которую можно провести собственными силами, позволяет избежать потери денег, времени, самого жилья, судебной тяжбы из-за низкого качества новой квартиры.

Для этого покупателю нужно знать, как можно проверить надежность компании, с которой он собирается заключить сделку. Получить необходимые данные о ней можно в интернете в открытых источниках.

Сбор первичной информации о строительной компании

Проверку застройщика и дома нужно начинать с его официального сайта, на котором должны быть выложены регистрационные документы. Наличие их в открытом доступе доказывает, что компания, которая строит новый дом, легально работает на рынке.

К таким документам относятся;

• Устав;
• справка об официальной регистрации бизнеса;
• документ о постановке на налоговый учет застройщика;
• выписка из ЕГРЮЛ.

Нужно обратить внимание во время проверки на название компании и дату ее регистрации в налоговой, используя официальный сайт этого государственного ведомства. Полученные сведения следует сравнить с данными, которые компания разместила на своем сайте в разделе «О нас». Нередко недобросовестные застройщики пишут, что работают на рынке более 10-15 лет, а на практике, согласно данным налоговой о регистрации таких субъектов хозяйственной деятельности, они работают как официально зарегистрированы юрлица не более 4-5 лет.

При изучении данных из открытых источников и обнаружении в них неточностей и расхождений, не стоит сразу же отказываться от планов на покупку квартиры в строящемся доме. Нельзя исключать и фактор простой ошибки при составлении контента для сайта. Разъяснить ситуацию поможет беседа с представителями самого застройщика в офисе. Если компания работает на рынке не менее 5 лет, то все неувязки в выложенных данных можно разъяснить при личной встрече с менеджером, который курирует продажи квартир в новом доме. Если застройщик официально работает не более одного года, не стоит с ним заключать договор о покупке жилья в строящемся доме.

При проверке данных стоит отдавать предпочтение компаниям, работающим не менее 5 лет на рынке и уже сдали несколько новых домов. Только юрлица с большим опытом работы имеют шансы на выживание в непростых условиях экономического кризиса. Это означает, что новый дом будет построен вовремя, а сама строительная компания не окажется банкротом.

Сбор данных о новом доме

В проверку застройщика обязательно должно входить изучение всех документов о доме, в котором планируется приобрести жилье.

Необходимо внимательно изучить ряд важных документов такого объекта:

• Разрешение на строительство, которое выдается городской или поселковой администрацией. Такой документ должен имеет дату, полное название фирмы застройщика, получающего разрешение, круглую печать и подпись официального лица, разрешившего вести строительные работы.
• Проектную декларацию, в которой кроме названия, контактной информации и адреса застройщика указывается адрес дома, его номер по генплану, правоустанавливающие документы на землю, сроки строительства дома, перечисление сданных застройщиком за последние 3 года объектов, прибыль, полученная строительной фирмой за текущий год и возможные финансовые риски, адрес и название банка, в котором застройщик открыл счета эскроу и иная важная для аналитики информация.

Проектная декларация может стать отличным источником важной информации, которая поможет провести проверку потенциального застройщика. Согласно Приказу Министерства строительства в таких документах должно содержаться много полезных данных, которые помогут дать объективную оценку строительной компании:

• экспертиза по проектной документации, представленной застройщиком;
• заключение о соответствии строительной компании и ее проекта действующим нормативам и законам;
• документация, подтверждающая права застройщика на землю в форме собственности или аренды, срок действия которой должен истекать после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, соответствующая этажность дома;
• заключение аудиторов о бизнесе застройщика;
• разрешение на сдачу и последующую эксплуатацию домов, построенных в течение последних трех лет;
• способы, которыми компания обеспечивает выполнение своих обязательств перед дольщиками, это может быть банковское поручение, страхование ответственности, средства дольщиков, которые хранятся на счетах эскроу;
• пункты договора о долевом участии;
• фотографии разных этапов строительства дома, отражающие темпы строительных работ, или съемки с веб-камер;
• стоимость квадратного метра, если она ниже, чем на других аналогичных объектах, то не стоит выбирать такого застройщика, так как в этом случае возникают высокие риски для покупателя.

Всю информацию о строящемся объекте также можно найти в открытых источниках в интернете.

Сроки строительства

В ходе проверки застройщика обязательно нужно оценить время строительства нового дома. Надежная компания всегда указывает адекватные и реальные сроки строительных работ:

• для панельных домов – 7-10 месяцев;
• для монолитно-каркасных объектов – от 1,5 до 2 лет;
• для кирпичных домов – от 2,5 лет.

Важно учитывать при оценке сроков строительства дома и регион, в котором ведутся строительные работы. На юге строительный процесс в силу климатических условий идет всегда быстрее, чем на севере. Следует учитывать, что опытный застройщик всегда закладывает в сроки строительства возможный форс-мажор, в результате чего они обычно составляют в среднем 1,5-4 года в зависимости от использующихся строительных технологий.

Финансовые рынки

Для проверки застройщика можно изучить информацию на портале Единой информационной системы жилищного строительства, где выкладываются отчеты аудиторских комиссий по проблемным новостройкам. Такой способ подходит тем, кто разбирается в бухгалтерской отчетности. Тем, кто не разбирается в бухгалтерской документации, стоит обратиться к опытным экспертам, юристам и аудиторам, оказывающими консалтинговые услуги подобного типа.

Можно провести оценку новостроек косвенными способами. Для этого следует на официальном сайте арбитражного суда уточнить, не является ли выбранный застройщик банкротом, зайдя в раздел «Картотека дел». Для получения нужной информации потребуется ввести ИНН строительной компании и ее полное название, установив фильтр «банкротные». Если застройщик находятся в списке банкротов, от сделок с ним нужно отказаться.

Не стоит покупать жилье в доме застройщика, который участвует в судебных разбирательствах в делах о земельном праве, нарушении сроков строительства или в оформлении допусков на ведение строительной деятельности.

Наличие у строительной компании партнерских отношений с крупными банками положительно характеризует застройщика. Покупатель в этом случае может быть уверенным в надежности строительной компании даже без личной проверки новостройки. Крупные банковские организации всегда тщательно проверяют своих потенциальных партнеров, с которыми заключают договоры финансового сотрудничества.

Проверка договора долевого участия

Договор долевого участия – наиболее надежная форма сделки с продавцом, которая защищает покупателя от двойной продажи квартиры в строящемся доме. Это происходит потому, что каждый такой договор проходит государственную регистрацию в Росреестре, где застройщик не может два раза зарегистрировать один и тот же объект. В нем указываются окончательные сроки строительства и сдачи квартиры в сданном доме собственнику жилья. Если сроки будут переноситься, то строительная компания выплачивает штрафы. Также ДДУ позволяет дольщику вернуть свои средства полностью, если застройщик обанкротился, или оказался недееспособным.

Договор долевого участия позволяет провести основательную проверку застройщика. Такой документ содержит всю важную информацию о строящемся доме:

• адрес объекта и кадастровый номер земельного участка;
• полное описание жилых помещений в квартире с указанием количества комнат, этажа, общей площади, номера квартиры и других данных;
• срок сдачи жилья в эксплуатацию;
• описание процедуры оплаты;
• гарантийные обязательства.

Прежде чем подписать ДДУ или другой договор с о покупке квартиры в новом доме, необходимо показать его юристу, который поможет разобраться во всех тонкостях и подводных камнях такого документа. Покупать жилье стоит у того продавца, который заключает ДДУ с покупателем.

Изучение отзывов других дольщиков и покупателей

Узнав, как самому проверить надежность застройщика по документам, находящимся в открытом доступе, можно на последнем этапе проверки познакомиться с отзывами тех, кто уже заключал договоры с данной строительной компанией, работающей в сфере жилищного строительства. Чтобы познакомиться с действительно объективными отзывами других людей о конкретной компании, необходимо начать с изучения тематических рейтингов.

Изучать отзывы нужно не на официальном сайте строительной компании и не на форумах. В таких местах чаще всего встречается только положительная информация, которую застройщик может оплачивать.. Объективные оценки следует искать на специальных тематических площадках, на которых влияние строительной компании не распространяется.

Сбор и анализ важной информации о доме и компании, которая его строит, поможет свести к минимуму риски, существующие при покупке квартиры в строящемся доме. Если вы самостоятельно затрудняетесь провести оценку, доверьте такую работу квалифицированным специалистам. Услуги экспертов полностью окупятся при заключении сделки с надежным застройщиком на покупку у него жилья.