1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Застройщик нарушил сроки сдачи дома: порядок действий дольщика.

Нередко дольщикам, участвующим в долевом строительстве приходится сталкиваться с тем, что строительная компания не выполняет взятые на себя договорные обязательства и срывает сроки сдачи объекта. В такой ситуации следует знать, что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи. Законодательство защищает права дольщика, поэтому с застройщика можно будет получить существенную компенсацию за срыв сроков. Существует определенный порядок действий, который необходимо знать дольщику, чтобы избежать потери времени и получить полагающуюся ему компенсацию.

Чем отличаются срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры

Срок сдачи дома в эксплуатацию и срок подписания акта приема-передачи квартиры — это две разные вещи.

Срок сдачи дома в эксплуатацию — это предполагаемая дата получения разрешения на вод объекта в эксплуатацию, к которой дом должен быть построен и готов к заселению. Срок подписания акта приема-передачи квартиры — это, дата передачи объекта строительства и ключей. В договоре с застройщиком, как правило, указывается именно дата подписания акта приема-передачи. Подписали акт — квартира ваша, можете въезжать.

Что делать, если застройщик затягивает сдачу жилого объекта

Если застройщик переносит срок подписания акта приема-передачи квартиры хотя бы на один день от даты, указанной в договоре, вы можете взыскать с него неустойку.

При нарушении срока сдачи на 2 месяца и более участник долевого строительства может отказаться от договора участия в долевом строительстве квартиры и вернуть деньги, согласно ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Причины, по которым могут быть сорваны срок сдачи жилья

Если застройщик переносит срок сдачи дома, не всегда это происходит из-за того, что он старается обмануть участников долевого строительства. Стройка всегда несет большие риски для застройщика. Строительные компании должны прогнозировать на несколько лет вперед доходы от продаж, работу строителей, курсы валют, отношения с местными властями, законы, федеральную политику в строительстве.

Во время стройки может что-то произойти, что затянет срок. Неделя простоя там, две недели пропущены здесь — постепенно набегает большая задержка. Застройщик перестраховывается и берет срок на стройку с запасом, но бывает, что не хватает и его.

Почему не стоит подписывать дополнительное соглашение

За нарушение сроков сдачи застройщик должен выплачивать крупную компенсацию. Она рассчитывается между фактическим сроком сдачи и сроком, который стоит в договоре.

По закону любой застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение о переносе сроков — то есть предложить вам изменить договор. Если застройщик понимает, что не успеет достроить дом в срок, то не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан об этом сообщить дольщикам. Закон дает ему право передоговориться с участниками долевого строительства на новые сроки сдачи жилья. Дольщики по закону имеют право не соглашаться на новые сроки.

Застройщику выгодно увеличить срок строительства. Застройщики подгоняют новые сроки так, чтобы гарантированно уложиться и не платить никаких неустоек. Если же они не впишутся и в новый срок, то неустойки в любом случае будут ниже, чем если бы они отсчитывались от старых сроков. Согласно действующим законам допсоглашение — это добровольное согласие дольщика на бесплатный перенос сроков.

При задержке сдачи дома при долевом строительстве застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей. Нередко они присылают уведомление, и все выглядит так для неопытных дольщиков, что они должны принять новые сроки сдачи, подписав допсоглашение к основному договору долевого участия.

Если дольщик подписывает дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то лишается права получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, так как соглашается в этом случае на новый срок передачи объекта строительства.

Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры не является обязанностью дольщика. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии его желания.

Это невыгодно, неустойка за просрочку получится меньше или ее не будет вообще.

Предварительная оценка шансов на сдачу жилья

Оцените, насколько реально, что застройщик достроит дом, и сколько времени ему на это понадобится. Если застройщик все же достроит дом и сдаст его, у вас появляется право требовать неустойку за просрочку и договариваться о компенсации найма квартиры (при отсутствии другого жилья). Для оценки используйте профессиональную помощь, а не смекалку и интуицию — если вы не строите дома каждый день, вашей интуиции не хватит, чтобы оценить состояние объекта.

Посмотрите, какой срок переноса хотел получить застройщик, когда предлагал вам подписать допсоглашение. Если это срок до года, то шансов на сдачу больше (так считает наш юрист-консультант).

Если срок больше года, то может случиться так, что застройщик не достроит дом и не сдаст его.

Если квартира стоит 5 миллионов, а просрочка — год, у вас есть право потребовать 912,5 тысячи рублей за просрочку:

• 5 000 000 × 365 × 1 / 150 × 7,5% = 912 500 Р (неустойку считают по ставке, которая действует на момент вынесения решения, мы для расчетов взяли текущую — 7,5%)

Если так сделают все дольщики, застройщик вряд ли сможет с ними рассчитаться. Скорее всего, застройщик подаст на банкротство, а новостройку будет достраивать кто-то другой.

Чтобы оценить шансы на сдачу, лучше всего позвать юриста с опытом работы с застройщиками. Он проверит, есть ли движение по счетам застройщика, и поймет, грозит ли застройщику процедура банкротства.

Дождаться сдачи

Обычно в случае задержки есть три варианта: дождаться сдачи дома, продать квартиру или расторгнуть договор с застройщиком.

Если дольщик соглашается ждать, он получает ряд преимуществ. Меньше юридических хлопот. В его собственность будет оформлена квартира, которая в ряде случаев будет стоит дороже. Он сможет оформить налоговый вычет на стоимость квартиры и проценты по ипотеке, получить у застройщика неустойку за просрочку.

Существуют и риски в этом случае. Придется долго ждать. Если застройщик обанкротится, дольщик теряет свои преимущества. Новый застройщик не будет выплачивать вам неустойку, потому что он не правопреемник старого застройщика.

Иногда дольщики вместо поиска застройщика создают жилищный кооператив, скидываются, нанимают подрядчиков и достраивают дом сами. Это дополнительные расходы.

Продажа квартиры

У дольщика есть право на квартиру в недостроенном доме, поэтому он может ее подать путем заключения договора уступки прав (цессии).

Дольщик получает деньги, возможно, даже больше, чем вложил, потому что выше строительная готовность дома. Он избавляется от риска, что квартиру не достроят.

Однако следует учитывать, что продать с выгодой квартиру может и не получиться. Возможно, покупатель согласится взять вашу квартиру только при большой скидке. О продаже нужно будет рассказать в декларации.

Отказаться от договора в одностороннем порядке или расторгнуть его по соглашению сторон

Любой договор можно расторгнуть, условия расторжения прописаны в договоре и в ФЗ 214 "Об участи в долевом строительстве", а также в Гражданском кодексе.

Вы возвращаете свои деньги и при этом избавляетесь от хлопот с квартирой. Если отказываться от договора в одностороннем порядке, застройщик ко всему прочему выплачивает неустойку с того момента, как вы оплатили стоимость квартиры по ДДУ.

Если у застройщика все плохо с деньгами, он может выплачивать вам очень долго. И нельзя наверняка сказать, выплатит ли. Дело в том, что в момент расторжения договора вы возвращаете квартиру как бы сразу и обязательство вернуть вам деньги у застройщика возникает тоже сразу. Главный риск — что застройщик будет возвращать вам деньги за квартиру очень долго или не вернет никогда.

Если застройщик еще не нарушил срок сдачи, но все к тому идет, то односторонний отказ возможен только через суд. Те, кто оформили ипотеку, не могут избавиться от проблемного жилья без официального согласия банка. При получении согласия кредитно-финансовой организации не стоит спешить с расторжением договора с застройщиком. Нужно все проанализировать, так как может сложиться такая ситуация, что строительная компания не вернет кредитных денег банку и будет требовать возвращение долга с заемщика.

Получение неустойки от застройщика

Нужно обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки, а он откажет обязательно :-) — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, почтовая квитанция об отправке, исковое заявление и копии документов по сделке.

За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

Как посчитать размер неустойки, если застройщик срывает дату сдачи жилья

Компенсация за просрочку начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства о взыскании неустойки, суд может взыскать с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу участника долевого строительства (закон РФ «О защите прав потребителей»).

Стоит ли расторгать с застройщиком договор при переносе сроков подписания акта-приема передачи?

Если выясняется, что дом не построят в срок, можно расторгнуть с застройщиком договор и потребовать вернуть все деньги за квартиру.

Однако расторжение договора — не всегда верное решение. Лучше не делать этого, если дом находится в высокой стадии готовности, а на стройплощадке идет активная работа.

В этом случае выгоднее дождаться ключей, так как рыночная стоимость квартиры, скорее всего, окажется выше, чем сумма покупки и неустойки. Поэтому чаще всего покупатели дожидаются ввода дома в эксплуатацию, подписывают акт приема-передачи квартиры, а затем требуют неустойку.

Если же срок подписания акта приема-передачи уже близок, а на стройплощадке до сих пор тишина, целесообразно подумать о расторжении договора с застройщиком и потребовать вернуть деньги. А если девелопер и вовсе объявил себя банкротом, скорее всего, придется идти в суд.

Что делать, если сроки сдачи срываются при покупке квартиры в ипотеку

Если новое жилье в строящемся доме было куплено в ипотеку, потребуется оформить право собственности и предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств — выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

Документы нужно представить в банк одновременно в течение 3 месяцев с даты оформления права собственности. Крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если застройщик задерживает подписание акта приема-передачи квартиры, а по договору наступает срок предоставления в банк документов о целевом использовании кредита (3 года с даты получения кредита), следует уведомить банк о переносе сроков сдачи жилья. Для этого нужно написать заявление о продлении сроков оформления собственности и представить документы, подтверждающие нарушение сроков сдачи дома застройщиком.

Какие документы надо предоставить в банк, если квартира в ипотеке, а застройщик срывает сроки

В банк нужно предоставить:

• Заявление заемщика;
• Копию паспорта заемщика;
• Дополнительное соглашение к договору о переносе сроков строительства;
• Письмо застройщика о переносе сроков завершения строительства дома;
• Письмо органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость;
• Информация о переносе сроков строительства в СМИ;
• Решение суда о признании застройщика банкротом или исковое заявление заемщика к застройщику с отметками суда.

В любой ситуации заемщик, оформивший ипотеку в банке, должен его предупредить о том, что срываются сроки сдачи жилья, из-за чего он не может своевременно провести оформление собственности на квартиру и передать ее в качестве залога банку.