1. Главная
2. /
3. Статьи
4. /
5. Как оценить квартиру для продажи самостоятельно

Как оценить свою квартиру и для чего это делать? Чтобы продать свою квартиру или любую другую недвижимость, необходимо знать ее стоимость. Чаще всего для этого приглашают оценщиков, которые работают в соответствии с действующим законодательством и проводят оценку на основании определенных критериев. Это не только компании, специализирующиеся на подобной деятельности, но и индивидуальные предприниматели. Но определиться с ценой недвижимого имущества можно и самостоятельно, что позволяет изначально представлять, по какой стоимость выставлять недвижимость на продажу.

Что такое оценка жилья

Как оценивают квартиру и что дает подобный процесс? Это процедура, при которой можно максимально точно определить реальную стоимость определенного объекта недвижимости, к примеру, не только квартиры, до и дома, земельного участка, гаража, отдельной комнаты. Проведение оценки специалистами регламентируется законом, во время процесса используются отдельные критерии, что затем отражается в отчете. Такой документ официальный, он принимается различными органами, включая банками, при реализации жилья. Но узнать стоимость можно и без оценщика, рассчитывая цену своей квартиры самостоятельно. Обычно это делается для продажи без участия сторонне организации и позволяет сократить расходы. Но тут стоит помнить, что специалисты оценивают точное значение стоимости объекта, их заключение будет приниматься любыми органами и организациями. А самостоятельные выводы можно использовать только при обычно продаже недвижимости другому лицу. Если в дальнейшем возникнут споры о стоимости или сомнения, такие результаты оценки нельзя будет считать официальными.

Какие бывают виды стоимости на недвижимость

В соответствии с ФСО №2 для того, чтобы определить цену и выполнить оценочную деятельность, используют четыре вида стоимости – рыночную, кадастровую, инвестиционную, ликвидационную. При обычной продаже квартиры обычно используют первый вариант, то есть ту цену, которую можно реально выручить на реализацию жилья на данный момент и в условиях рынка. Именно по рыночной стоимости происходит продажа жилой недвижимости, для чего проводится предварительный анализ рынка. Это означает, что необходимо найти аналогичные объекты, выставляемые на продажу, сравнить их по ряду показателей и определить среднее значение цены. Именно за нее и можно продать определенный объект.

Кадастровая стоимость квартиры – это значение, которое устанавливается в результате государственной оценки. Для определения суммы применяются специальные способы массовой оценки, в некоторых случаях цена рассчитывается индивидуально. При продаже такая цена квартиры не используется, так как она может сильно отличаться от реальной. Обычно данное значение необходимо при расчете ставок по налогообложению.

Ликвидационная цена всегда меньше рыночной, она используется, если объект надо продать срочно, обычно – за один-два месяца. Чаще всего ее значение составляет 75-80% от общей, то есть существующей на рынке для недвижимости определенного типа. Такая оценка обычно используется, если продавцу необходимо максимально быстро продать недвижимость по разным причинам.

Инвестиционное значение обычно используется для объектов, если надо определиться, будут ли они приносить прибыль в будущем, например, при аренде. Значение такой стоимости больше рыночной, так как учитывается выгода для продавца. Если же рассчитанная инвестиционная цена ниже, чем рыночная, значит объект выбран неверно, он не станет прибыльным.

Для обычного владельца квартиры обычно интересна только рыночная стоимость объекта недвижимости, используемая для продажи. Она позволяет правильно определить, за сколько можно реально продать объект, будет ли выгодным торг. Провести такую оценку можно самостоятельно 157 привлечения аккредитованных специалистов.

Какие методы используются для оценки

Для обычной оценки объекта перед продажей можно использовать разные методы, к которым относятся сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительная оценка недвижимости проводится по принципу, что сумма за жилье не будет значительно больше той, которая установлена в среднем на рынке за аналогичные объекты.

При использовании данного метода выполняются следующие действия:

• проводится мониторинг рынка, выбираются объекты аналогичного типа, после чего сравниваются с продаваемой квартирой;
• выполняется коррекция оценивания с учетом технических и других характеристик жилья;
• выводится средняя стоимость, по которой можно продавать квартиру.

Использование доходного способа заключается в том, что продаваемое жилье учитывается, как будущий источник дохода. Чаще всего подобная методика применяется для объектов, которые в дальнейшем будут сдаваться в аренду и приносить прибыль новому владельцу. При этом цена, получаемая в результате оценивания, не может быт больше, чем планируемый доход.

Затратные способы оценивания обычно используются для частных домов. Они учитывают цену на земельный участок, все расходы, связанные со строительством дома и его отделкой, прокладкой коммуникаций.

Профессиональные оценщики обычно используют комбинированные расчеты с применением всех трех методов. Для обычного владельца квартиры, который планирует ее продать, можно применять только сравнительный метод, но с учетом тех затрат, которые были понесены в результате проведения нового ремонта, установки бытовой техники, замене коммуникаций.

Факторы, влияющие на оценку

При оценивании любым методом надо учитывать ряд факторов, оказывающих серьезное влияние по итоговую цену определенного жилья. Это не только себестоимость, то и критерии, которые не зависят от финансовых расходов на постройку объекта. Именно они по большей части и формируют реальную, то есть рыночную стоимость, по которой квартиру можно выставлять на продажу.

К таким факторам относятся:

1. Общая ситуация, которая сложилась на рынке к моменту проведения оценивания. Не редкость ситуация, при которой жилье стремительно дорожает или дешевеет, при этом разница может составить от 20-30%. Даже очень дорогие квартиры могут упасть в цене, то есть перед продажей надо будет делать скидку, так как по начальной стоимости их просто не получится реализовать.
2. Сезонность. Многие продавцы не учитывают тот факт, что в зависимости от региона и времени года результаты оценивания могут быть совершенно различными. Лучшим период считается лето, когда стоимость поднимается, зимой же расценки обычно намного ниже. Поэтому, если срочность не стоит в приоритете, владельцу недвижимости стоит дождаться теплого сезона, когда можно будет выручить больше.
3. Расположение. При оценивании надо помнить, что объекты в районах с лучшей инфраструктурой и экологией традиционно будут дороже. Принято считать, что к таким районам относятся центры городов, где социальное окружение и транспортная доступность лучше развиты, чем на окраинах. Но на практике это не всегда так, часто центр города отличается излишней плотностью населения, экологическая обстановка тут не самая благоприятная. Поэтому квартиры с большей стоимостью могут находиться в новых районах с большой площадью озеленения и собственной современной инфраструктурой, например, лучшими дорогами.
4. Социальная инфраструктура. При оценивании надо учитывать, какие объекты находятся рядом с домом. Наиболее выгодными будут те районы, где имеются многочисленные магазины, школы и детсады, спортивные объекты, медучреждения, парки, развлекательные зоны.
5. Износ многоквартирного дома. Этот критерий относится к основным, так как финансовые расходы на ремонт квартиры в старом фонде всегда выше. Стоимость такого жилья обычно ниже, чем в новостройках, но все зависит от самого объекта. Поэтом при оценивании обязательно учитываются индивидуальные факторы, например, расположение объекта.
6. Материалы строительства. Жилье в кирпичных домах ценится выше, чем в пеноблочных. Но тут надо учитывать особенности и наличие утепления, тип коммуникаций, толщину стен и прочие критерии.
7. Экологическая обстановка. Любое жилье, которое располагается в благоприятной зоне, будет стоить выше. Большим спросом пользуются дома, которые находятся около парков, скверов, водоемов, вдали от опасных и производственных предприятий. Также следует учитывать наличие рядом активно используемых автомобильных трасс, ж/д путей, портов.
8. Характеристики объекта. При составлении цены важно принимать во внимание состояние и данные самого объекта продажи. К примеру, наличие лоджии или балкона повышает стоимость, так как создает дополнительное пространство. А вот сложная перепланировка может снизить стоимость. Также учитываются этажность, степень естественной инсоляции, близость окружающей застройки.
9. Характеристики дома. Если планируется самостоятельное оценивание, надо обязательно учитывать ценовой сегмент многоквартирного дома, особенности самого строения, включая отделку фасада, площадь и тип остекления. На формирование цены влияют наличие закрытого или открытого двора, собственной парковки, охраняемой территории. Большую стоимость назначают за объекты с внутренней развитой инфраструктурой, наличием на первых этажах коммерции, выделенных площадей под колясочные.

Это далеко не все факторы оценки, которые можно использовать для оценивания квартиры перед ее продажей. К дополнительным критериям относятся состояние объекта, недавно проведенный ремонт. Для жилья на высоких этажах важно наличие и количество лифтов, для нижних – хорошее естественное освещение и отсутствие сильной загазованности воздуха. Для семей с детьми, к примеру, в приоритете социальная инфраструктура в виде детских учреждений, наличие парков и мест для прогулок. Поэтому к оценке своей квартиры перед продажей важно подходить комплексно, учитывая все возможные факторы.